Uma pessoa ou empresa ocupa o mesmo imóvel alugado há dez, vinte ou quase trinta anos. Depois de tanto tempo, o locatário passa a ter direito de permanecer definitivamente no local?
A resposta é não.
O tempo de locação pode produzir direitos importantes, especialmente em contratos comerciais, mas não transforma automaticamente o locatário em proprietário nem elimina suas obrigações contratuais.
O assunto ganhou destaque em setembro de 2026 após a Justiça de São Paulo determinar o despejo de um templo da Igreja Universal instalado havia aproximadamente 28 anos em um imóvel de Guarulhos.
Segundo reportagem sobre o processo, o proprietário alegou falta de pagamento de IPTU referente a 2023 e 2024, ausência de renovação do seguro e alterações realizadas no imóvel sem autorização. A decisão de primeiro grau foi mantida pela 34ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, e a instituição ainda poderia recorrer.
O caso é útil para explicar uma dúvida frequente em locações comerciais no Tatuapé, Vila Carrão, Vila Formosa e em toda São Paulo/SP: tempo de ocupação oferece alguma proteção, mas não significa imunidade contra despejo.
Entenda o tema
Uma relação locatícia pode durar décadas.
Durante esse período podem ocorrer renovações, aditivos, mudanças de valor, reformas e alterações nas responsabilidades de cada parte.
O problema surge quando o locatário acredita que o longo período no imóvel, por si só, impede qualquer retomada.
A legislação não funciona dessa maneira.
Em um contrato de locação existem obrigações contínuas. Não basta apenas ter celebrado corretamente o contrato muitos anos atrás.
Enquanto a relação existir, devem ser observadas as obrigações assumidas.
Dependendo do contrato, podem existir deveres relacionados a:
- aluguel;
- IPTU;
- seguro;
- condomínio;
- conservação;
- destinação do imóvel;
- realização de obras;
- autorização para alterações;
- garantias da locação.
Um problema relevante é que, em contratos antigos, muitas vezes as partes deixam de revisar documentos, aditivos e comprovantes.
Isso pode gerar disputas anos depois.
O que diz a lei
A principal norma aplicável é a Lei do Inquilinato — Lei nº 8.245/1991.
O artigo 9º estabelece que a locação pode ser desfeita, entre outras hipóteses, por infração legal ou contratual e pela falta de pagamento do aluguel e demais encargos.
Já o artigo 23 determina que o locatário deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigíveis.
A mesma lei determina que o locatário não deve modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e escrito do locador.
Há uma particularidade importante no caso de imóveis utilizados por entidades religiosas devidamente registradas.
O artigo 53 da Lei do Inquilinato estabelece proteção específica para imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias, asilos, determinados estabelecimentos de saúde e ensino e entidades religiosas, restringindo as hipóteses de rescisão.
Mesmo assim, entre as hipóteses admitidas estão justamente as situações previstas no artigo 9º da lei.
Portanto, proteção especial não significa impossibilidade absoluta de despejo.
“A legislação e os entendimentos dos tribunais podem sofrer alterações, sendo importante confirmar as informações em fontes oficiais atualizadas.”
Quais direitos podem estar envolvidos
O locador possui direito ao cumprimento do contrato e à restituição do imóvel quando existir fundamento legal para encerramento da locação.
O locatário, por sua vez, possui direito ao uso pacífico do imóvel enquanto o contrato estiver regularmente vigente e também às garantias previstas pela Lei do Inquilinato.
Em locações comerciais, ainda pode existir direito à renovação compulsória.
O artigo 51 da Lei do Inquilinato estabelece requisitos para a ação renovatória, incluindo contrato escrito e com prazo determinado, cinco anos mínimos de relação contratual escrita e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos.
Isso, porém, não significa que qualquer locação comercial antiga seja obrigatoriamente renovada ou que infrações contratuais se tornem irrelevantes.
Quando o problema pode gerar ação judicial
O despejo pode ser utilizado pelo proprietário para recuperar o imóvel quando existe uma das hipóteses permitidas pela legislação.
Entre os conflitos mais comuns estão:
- aluguel em atraso;
- encargos contratuais não pagos;
- IPTU devido pelo locatário conforme contrato;
- seguro obrigatório não contratado;
- uso diferente daquele permitido;
- obras sem autorização;
- sublocação irregular;
- descumprimentos reiterados do contrato.
No caso divulgado em setembro de 2026, a controvérsia envolveu diferentes alegações de descumprimento contratual.
O pagamento posterior de determinadas dívidas também pode ser objeto de discussão judicial, especialmente dependendo do momento em que ocorreu e da natureza das demais infrações alegadas.
Cada caso deve ser analisado separadamente.
Quais documentos podem ser importantes
Em uma ação de despejo ou defesa contra despejo, podem ser importantes:
- contrato original;
- aditivos;
- comprovantes de aluguel;
- comprovantes de IPTU;
- apólices de seguro;
- boletos condominiais;
- notificações;
- mensagens entre as partes;
- autorizações para reformas;
- plantas e documentos de obras;
- vistorias;
- fotografias;
- documentos referentes às garantias;
- comprovantes de pagamentos realizados durante o processo.
Uma análise contratual preventiva também pode identificar riscos antes de o conflito chegar ao Judiciário.
O escritório mantém conteúdo específico sobre revisão de contratos e prevenção de conflitos contratuais.
Como os tribunais costumam analisar esse tipo de situação
O Judiciário normalmente verifica qual obrigação existia, quem deveria cumpri-la, se houve descumprimento e quais provas demonstram os fatos.
O tempo de ocupação pode ser relevante, mas não apaga automaticamente uma infração.
Em julho de 2026, por exemplo, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que locatário inadimplente não poderia utilizar direito de retenção por benfeitorias para permanecer no imóvel, destacando a importância do cumprimento dos aluguéis e encargos na relação locatícia. decisão divulgada pelo STJ
Esse precedente não significa que todo atraso produza automaticamente o mesmo resultado, mas reforça a relevância do cumprimento das obrigações contratuais.
Principais cuidados antes de tomar uma decisão
Para o locador, um dos principais erros é tentar retirar o locatário por conta própria.
Trocar fechaduras, retirar pertences, cortar acessos ou constranger ocupantes pode criar novos problemas jurídicos.
A própria Lei do Inquilinato determina que, para o locador recuperar judicialmente o imóvel, a via adequada é a ação de despejo nas hipóteses previstas.
Para o locatário, um erro comum é acreditar que anos de permanência garantem direito absoluto ao imóvel.
Também merece cuidado o pagamento de encargos.
É importante saber exatamente quem, pelo contrato, deve pagar IPTU, condomínio, seguro e outras despesas.
Perguntas frequentes
Morar muitos anos em imóvel alugado transforma o inquilino em proprietário?
Não. Uma locação regularmente reconhecida é diferente de posse exercida com intenção de dono.
28 anos de locação impedem ação de despejo?
Não automaticamente. É necessário verificar contrato, fundamento da ação e legislação aplicável.
Locação comercial possui proteção maior?
Pode possuir mecanismos específicos, como a ação renovatória, desde que preenchidos seus requisitos.
Uma igreja pode sofrer despejo?
Sim, embora entidades religiosas devidamente registradas tenham regras específicas no artigo 53 da Lei do Inquilinato.
Dívida de IPTU pode causar despejo?
Pode integrar uma ação quando o pagamento do imposto constitui obrigação do locatário conforme o contrato.
Fazer uma reforma sem autorização pode gerar problema?
Sim. A Lei do Inquilinato estabelece que o locatário não deve modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e escrito do locador.
O proprietário pode simplesmente trocar a fechadura?
A retomada deve observar a legislação e o procedimento adequado. Medidas de força podem gerar consequências jurídicas.
Conclusão
Uma locação antiga pode possuir grande relevância econômica e social, mas o tempo não elimina as obrigações do contrato.
O proprietário deve respeitar os direitos do locatário e utilizar os instrumentos legais adequados.
O locatário, por sua vez, precisa acompanhar aluguel, encargos, seguros, reformas e demais deveres assumidos.
Para contratos comerciais no Tatuapé, Vila Carrão, Vila Formosa e demais regiões de São Paulo/SP, revisar documentos antes de surgir inadimplência ou conflito costuma ser muito mais seguro do que tentar solucionar o problema quando o despejo já foi ajuizado.
Entenda seus direitos com orientação jurídica profissional
Discussões sobre despejo exigem análise do contrato, histórico dos pagamentos, notificações e eventual descumprimento de outras obrigações.
O escritório Raphael Araujo de Faria atua nas áreas Cível, Criminal e Trabalhista, com atendimento em São Paulo/SP, Tatuapé, Vila Carrão, Vila Formosa e Zona Leste.
Em questões envolvendo locação de imóveis, a orientação jurídica pode ajudar tanto proprietários quanto locatários a compreender riscos, obrigações e medidas disponíveis.
WhatsApp: (11) 98178-4696
Verificação de fatos
Este conteúdo foi elaborado a partir da Lei nº 8.245/1991 em sua versão oficial atualizada, de orientação institucional do STJ e das informações publicadas sobre a decisão do TJ-SP envolvendo o imóvel utilizado havia aproximadamente 28 anos. A instituição envolvida no processo ainda poderia recorrer da decisão divulgada.
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