Para muitas famílias de São Paulo, o aluguel de um ou mais imóveis é parte importante da renda. Aquele apartamento comprado com esforço no Tatuapé, a casa herdada na Vila Formosa ou as salas comerciais na Vila Carrão costumam representar segurança financeira. Por isso, quando se fala em Reforma Tributária, a dúvida aparece rapidamente: vou pagar mais imposto sobre o aluguel?
A resposta exige cuidado. A reforma trouxe mudanças reais para o setor imobiliário, mas elas não atingem todos os proprietários da mesma forma. Há critérios de receita, quantidade de imóveis, reduções de alíquota e um período de transição que se estende por vários anos.
Neste artigo, explicamos de forma clara o que a nova legislação prevê, quem pode ser impactado, quais cuidados tomar e por que vale analisar cada caso individualmente antes de alterar contratos ou reorganizar o patrimônio.
Entenda o tema
A Reforma Tributária sobre o consumo foi aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada principalmente pela Lei Complementar 214/2025. O modelo cria o IVA dual, formado pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, compartilhado entre estados e municípios).
Esses novos tributos vão substituir gradualmente PIS, Cofins, IPI (em grande parte), ICMS e ISS. A lógica é tributar o consumo de forma mais ampla, e as operações com imóveis, como venda, locação, cessão e arrendamento, passaram a ter tratamento próprio dentro desse sistema.
Na prática, a locação de imóveis por pessoa física, que antes ficava fora do PIS e da Cofins, pode passar a ser tributada por IBS e CBS quando o proprietário se enquadra nos critérios definidos em lei. Já empresas e holdings que exploram locação, que muitas vezes pagavam PIS e Cofins, terão suas regras substituídas pelo novo modelo.
Um exemplo ajuda a visualizar. Imagine uma proprietária que mora na Zona Leste e tem dois apartamentos alugados, com receita anual bem abaixo do limite legal. Em princípio, ela não se torna contribuinte do IBS e da CBS por essas locações, embora continue sujeita ao Imposto de Renda sobre os aluguéis. Agora pense em um investidor com seis imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil. Nesse caso, a análise muda e a tributação pelo novo modelo pode se aplicar.
O risco está em decidir com base em vídeos alarmistas ou informações incompletas. Há quem esteja vendendo imóveis às pressas, rescindindo contratos ou criando estruturas societárias sem avaliar se isso realmente faz sentido.
O que diz a lei
A Lei Complementar 214/2025 estabelece que a pessoa física que realiza locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis pode ser considerada contribuinte do IBS e da CBS quando, de forma cumulativa, tiver receita dessas operações acima de R$ 240 mil no ano-calendário anterior e possuir mais de três imóveis distintos. A lei também prevê regras para quem ultrapassa esses limites ao longo do próprio ano.
Para reduzir o impacto sobre o setor, a lei prevê redução de alíquotas para as operações de locação e um redutor social aplicável a imóveis residenciais locados, que funciona como um valor deduzido da base de cálculo. Também existem regras de transição para contratos firmados antes da vigência das novas normas, que devem ser verificadas caso a caso.
O cronograma é gradual. Em 2026, os novos tributos começaram com alíquotas de teste. A CBS passa a ser cobrada de forma efetiva a partir de 2027, e o IBS aumenta progressivamente até a implementação completa do sistema, prevista para 2033. Informações oficiais sobre a implementação podem ser acompanhadas pela Receita Federal e pelo Ministério da Fazenda.
Vale lembrar que o Imposto de Renda sobre aluguéis continua existindo e segue regras próprias. As relações entre locador e locatário continuam regidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que não foi revogada pela reforma.
A legislação e os entendimentos dos tribunais podem sofrer alterações, sendo importante confirmar as informações em fontes oficiais atualizadas.
Quais direitos podem estar envolvidos
O proprietário tem direito de conhecer exatamente as regras que se aplicam a ele, de se organizar dentro da legalidade e de questionar cobranças que não estejam de acordo com a lei. Planejamento patrimonial e tributário lícito é permitido, desde que não envolva simulação, fraude ou ocultação de informações.
Nos contratos de locação, as partes têm liberdade para negociar valores e cláusulas, respeitando os limites da Lei 8.245/1991. Isso significa que eventuais repasses de custos tributários ao inquilino dependem do contrato e de negociação, e não podem ser impostos de forma unilateral durante a vigência do contrato.
O inquilino, por sua vez, tem direito à estabilidade do contrato vigente, às regras de reajuste pactuadas e à informação clara sobre os valores cobrados. Aumentos fora do índice e da periodicidade combinados, sem acordo, podem ser questionados.
Quando o problema pode gerar ação judicial
A maior parte das questões ligadas à reforma deve ser resolvida com planejamento e orientação preventiva, e não em juízo. Ainda assim, alguns conflitos podem chegar ao Judiciário.
Um exemplo é a tentativa de alterar o valor do aluguel no meio do contrato, sem acordo, com a justificativa de “repassar o imposto novo”. Outro é a cobrança tributária que o proprietário entende ser indevida, por não preencher os requisitos legais de contribuinte. Também podem surgir discussões quando uma estrutura patrimonial é criada de forma irregular e passa a ser questionada pelo Fisco.
Antes de qualquer medida, é importante reunir documentos, verificar se os critérios legais realmente se aplicam, entender o que diz o contrato e avaliar se uma negociação extrajudicial resolve o problema. Uma ação judicial só deve ser considerada depois dessa análise, e nenhum resultado pode ser garantido de antemão.
Quais documentos podem ser importantes
- Contratos de locação vigentes, com aditivos e cláusulas de reajuste.
- Matrículas atualizadas dos imóveis, emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis.
- Comprovantes de recebimento dos aluguéis e extratos bancários.
- Declarações de Imposto de Renda dos últimos anos, com o carnê-leão, quando houver.
- Documentos de empresas ou holdings que sejam proprietárias dos imóveis, como contrato social e balanços.
- Notificações, cobranças ou comunicações recebidas de órgãos fiscais.
- Conversas e e-mails trocados com inquilinos e imobiliárias sobre valores e reajustes.
Como os tribunais costumam analisar esse tipo de situação
Por ser uma legislação recente e em fase de transição, ainda não há um conjunto consolidado de decisões sobre a aplicação do IBS e da CBS à locação de imóveis. Discussões sobre a constitucionalidade ou a interpretação de pontos específicos podem chegar ao Supremo Tribunal Federal e ao Superior Tribunal de Justiça ao longo dos próximos anos.
Nas relações entre locador e locatário, os tribunais costumam valorizar o que foi pactuado no contrato, a boa-fé das partes e o respeito às regras da Lei do Inquilinato. Em geral, alterações unilaterais de valores durante a vigência do contrato tendem a ser vistas com cautela.
Em matéria tributária, a análise costuma considerar se o contribuinte se enquadra exatamente nos critérios da lei, se as informações prestadas são verdadeiras e se eventuais estruturas societárias têm propósito real, e não apenas a finalidade de reduzir tributos de forma artificial.
Principais cuidados antes de tomar uma decisão
O primeiro cuidado é não agir por impulso. Vender imóveis, rescindir contratos ou abrir uma empresa apenas por medo da reforma pode gerar custos maiores do que a própria tributação, como ITBI, Imposto de Renda sobre ganho de capital, despesas cartorárias e multas contratuais.
O segundo é fazer as contas com dados reais: quantos imóveis você possui, qual a receita anual com aluguéis, quais contratos estão vigentes e quando terminam. Muitas pessoas descobrem que nem se enquadram nos critérios legais.
O terceiro é ter cuidado com promessas de “imposto zero” ou soluções prontas. Planejamento sério depende de análise individual, e estruturas criadas sem propósito real podem ser questionadas.
Por fim, acompanhe as atualizações oficiais. A regulamentação ainda está sendo complementada por normas infralegais, e detalhes operacionais podem mudar.
Perguntas frequentes
Todo proprietário de imóvel alugado vai pagar IBS e CBS?
Não. Para pessoas físicas, a lei exige, em regra, receita anual com aluguéis acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis distintos, de forma cumulativa.
Quem tem só um ou dois imóveis alugados será afetado?
Em princípio, não se torna contribuinte do IBS e da CBS por essas locações, mas continua sujeito ao Imposto de Renda sobre os aluguéis.
Quando as mudanças começam a valer?
A transição começou em 2026, com alíquotas de teste. A CBS passa a ser cobrada efetivamente a partir de 2027, e o sistema completo está previsto para 2033.
O proprietário pode repassar o imposto ao inquilino?
Depende do contrato e de negociação. Durante a vigência do contrato, não é possível alterar o valor unilateralmente fora das regras pactuadas.
A locação terá a mesma alíquota de outros serviços?
Não. A lei prevê redução de alíquotas para locações de imóveis e um redutor social para imóveis residenciais.
Abrir uma holding resolve o problema?
Não necessariamente. A holding também está sujeita às novas regras e envolve custos próprios. A decisão depende de análise do caso concreto.
O Imposto de Renda sobre aluguel acabou?
Não. O Imposto de Renda continua existindo e segue regras próprias, independentes do IBS e da CBS.
Onde posso confirmar as informações oficiais?
No texto da Lei Complementar 214/2025 e nos canais da Receita Federal e do Ministério da Fazenda.
Conclusão
A Reforma Tributária trouxe mudanças importantes para quem vive de aluguel, mas não significa que todos os proprietários passarão a pagar novos tributos. Os critérios de receita e de quantidade de imóveis, as reduções de alíquota e o longo período de transição tornam essencial uma análise individual.
O melhor caminho é olhar para os próprios números com calma, revisar contratos e evitar decisões precipitadas baseadas em informações incompletas. Organização e informação de qualidade valem mais do que soluções prontas.
Entenda seus direitos com orientação jurídica profissional
Se você tem imóveis alugados no Tatuapé, na Vila Carrão, na Vila Formosa ou em outras regiões da Zona Leste de São Paulo e quer revisar contratos de locação, entender a situação do seu patrimônio ou esclarecer dúvidas sobre a relação com inquilinos diante da Reforma Tributária, uma orientação jurídica pode trazer mais segurança às suas decisões.
O escritório Raphael Araujo de Faria atua nas áreas Cível, Criminal e Trabalhista, com atendimento em São Paulo/SP, Tatuapé, Vila Carrão, Vila Formosa e Zona Leste. Para mais informações, o contato pode ser feito pelo WhatsApp (11) 98178-4696.
Verificação de fatos
Este conteúdo foi elaborado com base na legislação vigente e em fontes oficiais e institucionais, incluindo Planalto, Gov.br, Receita Federal, STF, STJ e CNJ, de acordo com o entendimento jurídico disponível na data de elaboração. Por se tratar de tema em fase de regulamentação e transição, recomenda-se confirmar eventuais atualizações nas fontes oficiais.
Conversas e e-mails trocados com inquilinos e imobiliárias sobre valores e reajustes.
Como os tribunais costumam analisar esse tipo de situação
Por ser uma legislação recente e em fase de transição, ainda não há um conjunto consolidado de
decisões sobre a aplicação do IBS e da CBS à locação de imóveis. Discussões sobre a
constitucionalidade ou a interpretação de pontos específicos podem chegar ao Supremo Tribunal
Federal e ao Superior Tribunal de Justiça ao longo dos próximos anos.
Nas relações entre locador e locatário, os tribunais costumam valorizar o que foi pactuado no
contrato, a boa-fé das partes e o respeito às regras da Lei do Inquilinato. Em geral, alterações
unilaterais de valores durante a vigência do contrato tendem a ser vistas com cautela.
Em matéria tributária, a análise costuma considerar se o contribuinte se enquadra exatamente nos
critérios da lei, se as informações prestadas são verdadeiras e se eventuais estruturas societárias
têm propósito real, e não apenas a finalidade de reduzir tributos de forma artificial.
Principais cuidados antes de tomar uma decisão
O primeiro cuidado é não agir por impulso. Vender imóveis, rescindir contratos ou abrir uma empresa
apenas por medo da reforma pode gerar custos maiores do que a própria tributação, como ITBI,
Imposto de Renda sobre ganho de capital, despesas cartorárias e multas contratuais.
O segundo é fazer as contas com dados reais: quantos imóveis você possui, qual a receita anual
com aluguéis, quais contratos estão vigentes e quando terminam. Muitas pessoas descobrem que
nem se enquadram nos critérios legais.
O terceiro é ter cuidado com promessas de “imposto zero” ou soluções prontas. Planejamento sério
depende de análise individual, e estruturas criadas sem propósito real podem ser questionadas.
Por fim, acompanhe as atualizações oficiais. A regulamentação ainda está sendo complementada
por normas infralegais, e detalhes operacionais podem mudar.
Perguntas frequentes
Todo proprietário de imóvel alugado vai pagar IBS e CBS?
Não. Para pessoas físicas, a lei exige, em regra, receita anual com aluguéis acima de R$ 240 mil e
mais de três imóveis distintos, de forma cumulativa.
Quem tem só um ou dois imóveis alugados será afetado?
Em princípio, não se torna contribuinte do IBS e da CBS por essas locações, mas continua sujeito ao
Imposto de Renda sobre os aluguéis.
Quando as mudanças começam a valer?
A transição começou em 2026, com alíquotas de teste. A CBS passa a ser cobrada efetivamente a
partir de 2027, e o sistema completo está previsto para 2033.
O proprietário pode repassar o imposto ao inquilino?
Depende do contrato e de negociação. Durante a vigência do contrato, não é possível alterar o valor
unilateralmente fora das regras pactuadas.
A locação terá a mesma alíquota de outros serviços?
Não. A lei prevê redução de alíquotas para locações de imóveis e um redutor social para imóveis
residenciais.
Abrir uma holding resolve o problema?
Não necessariamente. A holding também está sujeita às novas regras e envolve custos próprios. A
decisão depende de análise do caso concreto.
O Imposto de Renda sobre aluguel acabou?
Não. O Imposto de Renda continua existindo e segue regras próprias, independentes do IBS e da
CBS.
Onde posso confirmar as informações oficiais?
No texto da Lei Complementar 214/2025 e nos canais da Receita Federal e do Ministério da
Fazenda.
Conclusão
A Reforma Tributária trouxe mudanças importantes para quem vive de aluguel, mas não significa
que todos os proprietários passarão a pagar novos tributos. Os critérios de receita e de quantidade
de imóveis, as reduções de alíquota e o longo período de transição tornam essencial uma análise
individual.
O melhor caminho é olhar para os próprios números com calma, revisar contratos e evitar decisões
precipitadas baseadas em informações incompletas. Organização e informação de qualidade valem
mais do que soluções prontas.
Entenda seus direitos com orientação jurídica profissional
Se você tem imóveis alugados no Tatuapé, na Vila Carrão, na Vila Formosa ou em outras regiões da
Zona Leste de São Paulo e quer revisar contratos de locação, entender a situação do seu patrimônio
ou esclarecer dúvidas sobre a relação com inquilinos diante da Reforma Tributária, uma orientação
jurídica pode trazer mais segurança às suas decisões.
O escritório Raphael Araujo de Faria atua nas áreas Cível, Criminal e Trabalhista, com atendimento
em São Paulo/SP, Tatuapé, Vila Carrão, Vila Formosa e Zona Leste. Para mais informações, o
contato pode ser feito pelo WhatsApp (11) 98178-4696.
Verificação de fatos
Este conteúdo foi elaborado com base na legislação vigente e em fontes oficiais e institucionais,
incluindo Planalto, Gov.br, Receita Federal, STF, STJ e CNJ, de acordo com o entendimento jurídico
disponível na data de elaboração. Por se tratar de tema em fase de regulamentação e transição,
recomenda-se confirmar eventuais atualizações nas fontes oficiais.
Contratos de locação vigentes, com aditivos e cláusulas de reajuste.
Matrículas atualizadas dos imóveis, emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis.
Comprovantes de recebimento dos aluguéis e extratos bancários.
Declarações de Imposto de Renda dos últimos anos, com o carnê-leão, quando houver.
Documentos de empresas ou holdings que sejam proprietárias dos imóveis, como contrato social
e balanços.
Notificações, cobranças ou comunicações recebidas de órgãos fiscais.
Precisa de ajuda com uma questão sobre imóvel? Conheça a atuação do Dr. Raphael Araujo como advogado imobiliário no Tatuapé, com atendimento presencial e online. Fale pelo WhatsApp (11) 98178-4696.