Quem tem um comércio de rua sabe o valor de um bom ponto. Na Zona Leste de São Paulo, avenidas e ruas movimentadas do Tatuapé, corredores comerciais da Vila Carrão e o comércio de bairro da Vila Formosa reúnem lojas, restaurantes, salões, clínicas e escritórios que levaram anos para conquistar a clientela. Para muitos desses empresários, o imóvel é alugado, e o fim do contrato pode representar uma ameaça ao negócio.
E se o proprietário decidir não renovar? E se pedir um aumento muito acima do valor de mercado? E se o contrato estiver perto de vencer e o lojista não souber quais são seus direitos?
Neste artigo, explicamos o que é a ação renovatória, quais são os requisitos para o lojista ter direito à renovação, quais são os prazos, em que situações o proprietário pode recusar e quais cuidados ajudam a proteger o ponto comercial.
Entenda o tema
O ponto comercial é o local onde o empresário exerce sua atividade e onde a clientela se acostumou a encontrá-lo. Ele integra o chamado fundo de comércio, ou estabelecimento empresarial, e tem valor econômico próprio. Perder o ponto pode significar perder clientes, investimentos em reforma e a identidade construída ao longo dos anos.
Para proteger esse valor, a Lei do Inquilinato criou a ação renovatória. Ela permite que o inquilino de imóvel destinado ao comércio, à indústria ou à prestação de serviços obtenha a renovação compulsória do contrato, por igual prazo, desde que preencha os requisitos legais. Na renovação, o valor do aluguel pode ser ajustado ao preço de mercado.
Imagine o dono de uma padaria no Tatuapé que aluga o mesmo imóvel há sete anos, com dois contratos escritos sucessivos de três e quatro anos, sempre no mesmo ramo. O contrato atual vence em dez meses e o proprietário avisou que pretende retomar o imóvel ou aumentar muito o aluguel. Nessa situação, o padeiro pode ter direito à renovatória, mas precisa agir dentro do prazo legal, que já está correndo.
A ação renovatória não serve apenas para manter o ponto. Ela também traz segurança para planejar investimentos, contratar funcionários e negociar com fornecedores, sabendo que o negócio terá continuidade no mesmo local.
O que diz a lei
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) trata da renovação nas locações não residenciais nos artigos 51 a 57 e do procedimento da ação renovatória nos artigos 71 a 75.
Segundo o artigo 51, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; o prazo mínimo do contrato, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de 5 anos; e o locatário esteja explorando seu comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.
O parágrafo 5º do mesmo artigo estabelece que a ação deve ser proposta no período de 1 ano, no máximo, até 6 meses, no mínimo, anteriores à data de término do contrato em vigor. Esse prazo é decadencial: perdido, o direito à renovação compulsória deixa de existir.
O artigo 52 prevê situações em que o locador não está obrigado a renovar, como quando precisar realizar obras determinadas pelo Poder Público ou que aumentem o valor do imóvel, ou quando o imóvel for utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, de titularidade sua, de seu cônjuge, ascendente ou descendente, em condições definidas na lei. Se o locador não der ao imóvel o destino alegado no prazo de 3 meses, o locatário pode ter direito a indenização.
O artigo 71 lista os documentos que devem acompanhar a petição inicial, como a prova do cumprimento do contrato, a quitação dos impostos e taxas a cargo do locatário e a indicação de fiador, quando houver. O artigo 72 trata das defesas do locador, incluindo a apresentação de proposta melhor de terceiro e a alegação de que a proposta de aluguel do inquilino não corresponde ao valor de mercado.
Além disso, o artigo 19 permite que, após 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, locador ou locatário peçam a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, o que pode ser útil mesmo fora do período da renovatória.
A legislação e os entendimentos dos tribunais podem sofrer alterações, sendo importante confirmar as informações em fontes oficiais atualizadas.
Quais direitos podem estar envolvidos
O lojista que preenche os requisitos legais tem direito à renovação do contrato por igual prazo, com o aluguel fixado de acordo com o valor de mercado. Esse direito protege o fundo de comércio e os investimentos feitos no ponto.
O proprietário tem direito a receber um aluguel compatível com o mercado e pode recusar a renovação nas hipóteses previstas no artigo 52 e em outras situações legais. Se a recusa se basear em motivo que não se concretizar, o lojista pode ter direito a indenização pelos prejuízos e lucros cessantes, nos termos da lei.
Ambas as partes também têm direito à revisão judicial do aluguel após o período previsto em lei, quando o valor estiver defasado em relação ao mercado.
Quando o problema pode gerar ação judicial
A ação renovatória é, por definição, uma ação judicial. Ela costuma ser proposta quando o lojista quer manter o ponto e não consegue chegar a um acordo com o proprietário sobre a renovação ou sobre o novo valor do aluguel.
Também podem surgir ações revisionais, quando o aluguel está muito acima ou muito abaixo do mercado, ações de despejo propostas pelo proprietário ao fim do contrato e ações de indenização, quando a retomada se baseou em motivo que não foi cumprido.
Antes de propor a renovatória, é importante verificar com precisão a data de término do contrato, conferir se os requisitos legais estão presentes, reunir a documentação exigida e, preferencialmente, ter uma avaliação do valor de mercado do aluguel. Muitas vezes, a negociação com o proprietário ainda é possível, mas sem perder de vista o prazo legal. O resultado da ação depende das provas e das circunstâncias do caso.
Quais documentos podem ser importantes
- Contrato de locação vigente e contratos anteriores, com aditivos.
- Comprovantes de pagamento dos aluguéis e encargos.
- Comprovantes de quitação de IPTU, condomínio e taxas a cargo do locatário.
- Contrato social e cartão CNPJ, que demonstrem o ramo de atividade ao longo do tempo.
- Alvará de funcionamento e licenças do estabelecimento.
- Documentos de reformas e benfeitorias realizadas no imóvel.
- Pesquisa ou laudo sobre o valor de mercado do aluguel na região.
- Dados e documentos do fiador, quando houver, e notificações trocadas com o proprietário.
Como os tribunais costumam analisar esse tipo de situação
Na ação renovatória, os tribunais costumam verificar primeiro se os requisitos do artigo 51 estão presentes e se a ação foi proposta dentro do prazo legal. Ações propostas fora do período de 1 ano a 6 meses antes do fim do contrato tendem a ser extintas, independentemente do mérito.
Superada essa etapa, a discussão frequentemente se concentra no valor do novo aluguel, que costuma ser definido com apoio de perícia técnica sobre o preço de mercado do imóvel. As defesas do proprietário, como uso próprio ou proposta melhor de terceiro, são analisadas conforme os requisitos da lei.
O Superior Tribunal de Justiça possui diversos julgados sobre ação renovatória, incluindo a contagem dos prazos e a soma de contratos sucessivos, que podem ser consultados em sua base oficial. Decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo também ajudam a compreender como o tema é tratado na capital, onde as ações tramitam conforme as regras de competência, incluindo os Foros Regionais.
Principais cuidados antes de tomar uma decisão
O cuidado mais importante é controlar o prazo. Anote a data de término do contrato e programe-se para avaliar a renovação com antecedência. Esperar o proprietário se manifestar pode fazer o lojista perder o período legal para a renovatória.
Na hora de assinar ou renovar contratos, prefira contratos escritos e com prazo determinado, de preferência de 5 anos ou mais. Contratos verbais ou por prazo indeterminado podem impedir a renovação compulsória.
Mantenha os pagamentos de aluguel, impostos e encargos em dia e guarde todos os comprovantes, porque a prova do cumprimento do contrato é exigida na ação. Se houver troca de ramo de atividade, avalie os impactos sobre o requisito de 3 anos no mesmo ramo.
Por fim, conheça o valor de mercado do aluguel na região. Essa informação ajuda tanto na negociação quanto na eventual ação judicial.
Perguntas frequentes
O que é ação renovatória?
É a ação que permite ao inquilino de imóvel comercial renovar o contrato de locação, mesmo sem concordância do proprietário, quando cumpre os requisitos da Lei do Inquilinato.
Quais são os requisitos para a renovação?
Contrato escrito e por prazo determinado, prazo mínimo de 5 anos, ainda que pela soma de contratos sucessivos, e exploração do mesmo ramo por pelo menos 3 anos ininterruptos.
Qual é o prazo para propor a ação renovatória?
Entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato em vigor. Fora desse período, o direito à renovação compulsória é perdido.
O proprietário pode se recusar a renovar?
Sim, nas hipóteses previstas em lei, como obras determinadas pelo Poder Público ou uso próprio do imóvel nas condições do artigo 52 da Lei 8.245/1991.
Na renovação, o aluguel continua o mesmo?
Não necessariamente. O valor pode ser ajustado ao preço de mercado, muitas vezes com apoio de perícia.
Contrato verbal dá direito à renovatória?
Não. A lei exige contrato escrito e com prazo determinado.
Posso somar contratos diferentes para atingir os 5 anos?
A lei admite a soma dos prazos ininterruptos de contratos escritos, desde que observados os demais requisitos.
E se o aluguel estiver muito alto antes do fim do contrato?
Após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo, é possível pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao valor de mercado.
Conclusão
A ação renovatória é uma proteção importante para lojistas e prestadores de serviço que construíram sua clientela em um ponto alugado. Ela permite renovar o contrato mesmo sem concordância do proprietário, desde que os requisitos legais sejam cumpridos e a ação seja proposta no prazo correto.
O controle do prazo, contratos bem redigidos e documentação em dia são os pilares para proteger o ponto comercial. Planejar a renovação com antecedência é a melhor forma de garantir a continuidade do negócio.
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Verificação de fatos
Este conteúdo foi elaborado com base na Lei do Inquilinato, na legislação vigente e em fontes oficiais e institucionais, incluindo Planalto, STJ, TJSP, STF e CNJ, de acordo com o entendimento jurídico disponível na data de elaboração.
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