Introdução
Pintura completa, troca de piso, reforma elétrica, adaptação comercial, cobertura, divisórias, ar-condicionado, banheiro novo: é comum o locatário investir valores relevantes em um imóvel que pertence a outra pessoa. O problema aparece no fim da locação, quando surge a pergunta: é possível permanecer no imóvel até o proprietário pagar pelas melhorias?
Em julho de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 2.233.373, decidiu que o direito de retenção por benfeitorias não pode ser utilizado por locatário inadimplente para impedir a devolução do bem. O tribunal diferenciou duas questões que muitas vezes são confundidas: uma eventual indenização pelas obras e o direito de continuar na posse do imóvel.
Para imóveis residenciais e comerciais em São Paulo/SP, especialmente no Tatuapé, Vila Carrão, Vila Formosa e Zona Leste, a solução começa pelo contrato. A Lei do Inquilinato admite regras específicas e, em muitos casos, uma única cláusula altera completamente a possibilidade de indenização e retenção.
Entenda o tema
A expressão “benfeitoria” abrange melhorias realizadas no imóvel, mas a consequência jurídica varia conforme sua natureza. Em linguagem prática, obras podem ser necessárias para conservar o bem, úteis para facilitar seu uso ou simplesmente voltadas ao conforto e embelezamento.
Não basta, portanto, comprovar que houve gasto. É necessário responder: a obra era necessária? O proprietário autorizou? O contrato exigia autorização prévia? Há cláusula de renúncia? A melhoria pode ser retirada sem danificar o imóvel? O locatário está cumprindo aluguel e demais encargos?
Outro ponto importante é separar a indenização da retenção. Indenização é a pretensão de receber determinado valor. Retenção é a possibilidade de não entregar o imóvel enquanto a obrigação não for satisfeita. A existência de uma não significa automaticamente a existência da outra.
O que diz a lei
O artigo 35 da Lei do Inquilinato – Lei 8.245/1991 prevê, salvo disposição contratual expressa em contrário, que as benfeitorias necessárias feitas pelo locatário são indenizáveis, ainda que não autorizadas, e que as úteis são indenizáveis quando autorizadas pelo locador. A própria norma relaciona essas hipóteses ao direito de retenção.
O artigo 36 trata das benfeitorias voluptuárias: em regra, elas não são indenizáveis, mas podem ser retiradas ao final da locação quando isso não afetar a estrutura e a substância do imóvel.
Além disso, a Súmula 335 do STJ estabelece que é válida, nos contratos de locação, a cláusula pela qual o locatário renuncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Por isso, uma reforma autorizada pelo proprietário não deve ser confundida, automaticamente, com promessa de reembolso.
No julgamento de 2026, o STJ acrescentou uma variável importante: a retenção não pode servir de mecanismo para que o locatário inadimplente continue no imóvel, embora eventual pretensão indenizatória possa ser examinada pela via adequada.
A legislação e os entendimentos dos tribunais podem sofrer alterações, sendo importante confirmar as informações em fontes oficiais atualizadas.
Quais direitos podem estar envolvidos
- eventual indenização por benfeitorias necessárias e, quando autorizadas, úteis, conforme contrato e lei;
- direito do locador de receber o imóvel ao fim da locação ou após a rescisão;
- cobrança de aluguéis, encargos, multas e danos eventualmente existentes;
- possibilidade de retirada de benfeitorias voluptuárias sem dano ao imóvel;
- direito de discutir judicialmente o valor e a natureza das obras quando houver controvérsia;
- aplicação de cláusula de renúncia à indenização e retenção, quando válida e pertinente ao caso.
Quando o problema pode gerar ação judicial
O conflito pode chegar ao Judiciário quando o locatário recusa a entrega das chaves, quando o locador nega qualquer indenização apesar de obras potencialmente indenizáveis, quando existe discussão sobre autorização, ou quando as partes divergem sobre o estado do imóvel na saída.
Também são comuns situações em que a locação comercial exigiu investimento pesado para adaptação do ponto. Nesses casos, notas fiscais e projetos podem demonstrar o gasto, mas o contrato continua sendo essencial para saber quem assumiu o custo e se houve renúncia expressa.
Se houver inadimplência, a decisão do STJ de 2026 merece atenção especial: a eventual discussão financeira sobre benfeitorias não deve ser tratada como autorização automática para manter a posse do imóvel.
Quais documentos podem ser importantes
- contrato de locação e todos os aditivos;
- laudo ou vistoria de entrada e de saída;
- autorizações escritas do locador para execução das obras;
- e-mails, mensagens e orçamentos enviados antes da reforma;
- notas fiscais, recibos, comprovantes de PIX e transferências;
- projetos, plantas, ART ou RRT, quando aplicáveis;
- fotos e vídeos do imóvel antes, durante e depois das obras;
- comprovantes de pagamento de aluguel, condomínio, IPTU e demais encargos;
- notificações sobre término da locação e entrega das chaves;
- laudos técnicos quando houver discussão sobre dano, incorporação ou possibilidade de retirada.
Como os tribunais costumam analisar esse tipo de situação
A análise costuma começar pela redação contratual. Se há cláusula válida de renúncia, a Súmula 335 do STJ é uma referência importante. Se não existe renúncia, passa-se à classificação da benfeitoria e, nas úteis, à existência de autorização do locador.
No REsp 2.233.373, divulgado pelo STJ em 13/07/2026, a Terceira Turma entendeu que o locatário inadimplente não pode invocar retenção por benfeitorias para continuar no imóvel. Isso não equivale a afirmar que toda e qualquer pretensão de indenização está eliminada; o tribunal explicitou a autonomia entre eventual crédito pelas melhorias e a restituição da posse.
Em locações, detalhes contratuais também impactam outras obrigações. O artigo do escritório sobre aluguel, IPTU e encargos que podem colocar a locação em risco mostra como o cumprimento deve ser examinado de forma global, e não apenas pela mensalidade principal.
Principais cuidados antes de tomar uma decisão
Antes de reformar, peça autorização expressa e descreva a obra. Se houver expectativa de reembolso, documente também o valor, a forma de cálculo e o momento de pagamento. Uma autorização genérica para “fazer melhorias” não equivale necessariamente a compromisso de indenizar.
Antes de recusar a entrega das chaves, é indispensável examinar o contrato, a situação dos pagamentos e a jurisprudência aplicável. A retenção indevida pode ampliar aluguéis, encargos e outros riscos financeiros.
No encerramento da locação, faça vistoria documentada e entregue as chaves mediante protocolo. Se houver divergência sobre benfeitorias, a discussão pode continuar sem que se crie uma situação de posse irregular.
Perguntas frequentes
Toda reforma feita pelo inquilino deve ser indenizada?
Não. A resposta depende da natureza da benfeitoria, da autorização e, principalmente, do que foi pactuado no contrato.
Benfeitoria necessária precisa de autorização prévia?
A Lei do Inquilinato prevê, salvo cláusula contratual em contrário, indenização das necessárias ainda que não autorizadas. Mesmo assim, documentar a necessidade e comunicar o locador reduz controvérsias.
Benfeitoria útil é indenizável?
Em regra legal, quando autorizada pelo locador e quando não houver disposição contratual válida afastando a indenização.
O contrato pode dizer que nenhuma benfeitoria será indenizada?
A Súmula 335 do STJ reconhece a validade de cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção em contratos de locação.
Posso ficar no imóvel até receber?
Não se deve presumir esse direito. A possibilidade de retenção depende do contrato, da natureza da benfeitoria e das circunstâncias. Em 2026, o STJ afastou a retenção por locatário inadimplente.
Se eu tiver direito à indenização, perco esse direito ao entregar as chaves?
Não necessariamente. O próprio STJ ressaltou que eventual indenização pode ser discutida de forma autônoma, conforme os fatos e documentos do caso.
Posso retirar a melhoria quando sair?
Benfeitorias voluptuárias podem, em regra, ser retiradas quando isso não causar dano à estrutura ou à substância do imóvel. Outras obras podem ter se incorporado ao bem.
Fotos e notas fiscais são suficientes?
São provas importantes, mas é recomendável juntar contrato, autorização, vistorias e comunicações que esclareçam a natureza e as condições da obra.
Conclusão
Quem investe em imóvel alugado precisa tratar a reforma como questão contratual antes de tratar como questão de obra. A lei protege determinadas benfeitorias, mas permite ajustes contratuais relevantes, e a jurisprudência recente reforça que uma eventual indenização não autoriza, por si só, a permanência no imóvel.
O escritório Raphael Araujo de Faria atua em Direito Civil e Imobiliário, inclusive em contratos de locação, benfeitorias, entrega de chaves e conflitos entre locador e locatário, com atendimento em São Paulo/SP, Tatuapé, Vila Carrão, Vila Formosa e Zona Leste. Para análise do contrato e dos documentos do caso: WhatsApp (11) 98178-4696.
Verificação de fatos
Conteúdo baseado na Lei do Inquilinato, em fontes oficiais do STJ e em jurisprudência institucional atualizada, incluindo a Súmula 335 e o julgamento divulgado em 13/07/2026 sobre retenção por benfeitorias por locatário inadimplente. Foram consultadas fontes legislativas e judiciais oficiais vigentes na data da publicação.
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