Ser proprietário de um apartamento significa poder usar, aproveitar e dispor do imóvel. Mas esse direito é absoluto? Um condomínio pode chegar ao ponto de pedir judicialmente que determinado proprietário seja impedido de morar em sua própria unidade?
A questão ganhou repercussão após uma decisão divulgada pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios em 8 de setembro de 2026. No caso, uma sentença determinou o afastamento de dois moradores de um condomínio após anos de comportamentos considerados incompatíveis com a convivência comunitária. Apesar da restrição ao uso residencial e à circulação no condomínio, a propriedade dos imóveis foi preservada. decisão divulgada pelo TJDFT
O tema interessa diretamente a proprietários, inquilinos, síndicos e administradoras de condomínios em São Paulo/SP, inclusive em bairros densamente verticalizados como Tatuapé, Vila Carrão, Vila Formosa e outras regiões da Zona Leste.
A resposta jurídica exige cuidado: comportamento desagradável não autoriza automaticamente a expulsão de ninguém. É preciso diferenciar desentendimentos comuns de situações graves, reiteradas e comprovadas que efetivamente tornem impossível a convivência.
Entenda o tema
Viver em condomínio exige conciliar dois grupos de direitos.
De um lado está o direito individual do proprietário ou possuidor sobre sua unidade. Do outro estão os direitos dos demais moradores à segurança, sossego, salubridade e utilização normal das áreas comuns e privativas.
Discussões ocasionais, reclamações sobre barulho ou desentendimentos entre vizinhos não transformam automaticamente alguém em “condômino antissocial”.
O problema se torna juridicamente mais sério quando existe comportamento reiterado.
Podem entrar nessa análise, dependendo das circunstâncias:
- ameaças contra moradores;
- agressões físicas;
- intimidação reiterada;
- perseguições;
- depredações;
- perturbações graves e frequentes;
- conflitos envolvendo funcionários;
- descumprimento persistente das regras condominiais;
- situações que coloquem moradores em risco.
No caso divulgado pelo TJDFT, a Justiça afirmou ter identificado mais de uma década de comportamentos incompatíveis com a convivência comunitária e determinou que pai e filho não residissem, frequentassem ou circulassem nas áreas comuns e privativas daquele residencial. A propriedade dos imóveis, contudo, permaneceu com os titulares.
Esse detalhe é fundamental: restringir o uso do imóvel não é a mesma coisa que retirar automaticamente a propriedade.
O que diz a lei
O Código Civil brasileiro estabelece deveres para quem vive em condomínio.
O artigo 1.337 prevê que o condômino ou possuidor que descumpre reiteradamente seus deveres perante o condomínio pode ser obrigado a pagar multa de até cinco vezes o valor da contribuição condominial, conforme a gravidade e a repetição da conduta.
O parágrafo único trata especificamente do comportamento antissocial e admite multa correspondente a até dez vezes o valor da contribuição quando a conduta reiterada gerar incompatibilidade de convivência com os demais moradores.
A legislação não traz, de maneira simples e automática, uma regra dizendo que “o condômino antissocial será expulso”.
É justamente por isso que situações mais graves costumam exigir análise judicial, com ponderação entre o direito de propriedade e os direitos fundamentais dos demais moradores.
A própria biblioteca jurídica do Superior Tribunal de Justiça reúne estudos sobre a possibilidade jurídica de exclusão do condômino antissocial, demonstrando que o assunto há muitos anos provoca debate no Direito Condominial. material disponível na Biblioteca Digital Jurídica do STJ
“A legislação e os entendimentos dos tribunais podem sofrer alterações, sendo importante confirmar as informações em fontes oficiais atualizadas.”
Quais direitos podem estar envolvidos
Um conflito dessa natureza pode envolver diversos direitos simultaneamente.
O proprietário possui proteção jurídica sobre sua propriedade e não pode ser privado arbitrariamente do imóvel.
Por outro lado, os demais moradores também possuem direito:
- ao sossego;
- à segurança;
- à integridade física;
- à privacidade;
- à dignidade;
- à utilização normal das áreas comuns;
- ao cumprimento da convenção e do regulamento do condomínio.
Dependendo dos fatos, o problema ainda pode ultrapassar o Direito Civil.
Ameaças, lesões, perseguições, danos materiais e outras condutas podem produzir consequências criminais independentes das medidas condominiais.
Por isso, uma ocorrência grave dentro de condomínio pode gerar simultaneamente medidas administrativas internas, ação judicial cível e investigação criminal.
Quando o problema pode gerar ação judicial
Normalmente, uma ação judicial torna-se mais relevante quando as medidas internas não conseguem interromper comportamentos graves.
Antes disso, podem existir advertências, notificações, multas previstas na convenção e deliberações em assembleia.
Uma demanda judicial pode ser considerada, por exemplo, quando existe histórico documentado de:
- agressões;
- ameaças;
- reiteradas violações das regras;
- riscos concretos à integridade dos moradores;
- episódios graves envolvendo funcionários ou prestadores;
- aplicação anterior de sanções sem resultado;
- incompatibilidade efetiva de convivência.
Não existe fórmula automática.
Uma briga isolada entre vizinhos é muito diferente de anos de ocorrências documentadas.
A proporcionalidade da medida é um dos pontos centrais. Quanto mais grave for a restrição pretendida, mais importante será demonstrar sua necessidade.
Quais documentos podem ser importantes
Em conflitos condominiais graves, a qualidade das provas costuma fazer diferença.
Podem ser relevantes:
- convenção de condomínio;
- regulamento interno;
- atas de assembleias;
- advertências;
- notificações;
- comprovantes de multas;
- boletins de ocorrência;
- vídeos de câmeras de segurança;
- fotografias;
- gravações obtidas de forma lícita;
- mensagens;
- e-mails;
- registros feitos à administradora;
- depoimentos de funcionários;
- testemunhas;
- laudos ou documentos relacionados a danos.
Também é importante organizar os acontecimentos cronologicamente.
Uma sequência clara de ocorrências costuma permitir uma análise jurídica muito mais precisa do que relatos isolados.
No site do escritório há conteúdo específico sobre a importância de organizar documentos e preservar provas antes de uma medida judicial.
Como os tribunais costumam analisar esse tipo de situação
A tendência é que medidas extremamente graves sejam analisadas com cautela.
Entre os fatores que podem ser avaliados estão a frequência das condutas, sua gravidade, a existência de provas, eventual risco aos demais moradores e se medidas menos severas já foram adotadas.
No episódio divulgado pelo TJDFT, a sentença levou em consideração comportamentos reiterados ao longo de muitos anos e preservou expressamente a propriedade dos imóveis, embora tenha restringido a presença dos moradores no residencial.
Isso demonstra que o Judiciário pode diferenciar propriedade de utilização física da unidade em situações excepcionais.
Não se deve, contudo, concluir que qualquer condomínio conseguirá decisão semelhante.
Cada situação depende das circunstâncias concretas e das provas produzidas.
Principais cuidados antes de tomar uma decisão
O primeiro cuidado é evitar soluções por conta própria.
Síndico, conselho ou moradores não devem simplesmente impedir acesso a uma unidade sem fundamento jurídico adequado.
Também é importante evitar:
- exposição pública desnecessária do acusado;
- ameaças;
- retaliações;
- corte irregular de serviços;
- retirada arbitrária de pertences;
- bloqueio físico sem ordem judicial;
- acusações sem documentação;
- divulgação indevida de imagens.
O condomínio deve seguir sua convenção, respeitar o direito de defesa e documentar corretamente suas decisões.
Do outro lado, o morador acusado também deve reunir documentos e avaliar se advertências, multas ou acusações possuem fundamento.
Conflitos desse tipo normalmente exigem mais estratégia e documentação do que confrontos pessoais.
Perguntas frequentes
O síndico pode expulsar um proprietário do condomínio?
Não por decisão pessoal. Uma restrição grave ao uso da unidade exige fundamento jurídico e, em situações como a recentemente noticiada, intervenção judicial.
O proprietário perde o apartamento se for considerado antissocial?
Não necessariamente. No caso divulgado pelo TJDFT, a Justiça restringiu a permanência dos moradores, mas preservou o direito de propriedade.
Barulho pode resultar em expulsão do condomínio?
Um episódio isolado dificilmente justificaria medida tão extrema. Reiteração, gravidade, histórico e provas são fatores relevantes.
O Código Civil prevê multa para morador antissocial?
Sim. O artigo 1.337 admite multa que pode chegar a dez vezes a contribuição condominial para comportamento antissocial reiterado que gere incompatibilidade de convivência.
Inquilino também pode ser considerado antissocial?
Sim. As regras de convivência alcançam não apenas o proprietário, mas também quem ocupa o imóvel.
Ameaças entre vizinhos são apenas assunto do condomínio?
Não. Dependendo da conduta, pode existir também repercussão criminal.
Vídeos de câmeras podem ser utilizados como prova?
Em muitos casos, sim, respeitada a legalidade da obtenção, preservação e utilização das imagens.
Conclusão
O direito de propriedade é amplamente protegido pela legislação brasileira, mas sua utilização deve respeitar os direitos dos demais moradores.
Casos de condômino antissocial precisam ser analisados com cuidado, especialmente quando existem ameaças, agressões ou comportamentos reiterados que tornam a convivência insegura.
A recente decisão divulgada pelo TJDFT mostra que, em situações excepcionais e devidamente comprovadas, o Judiciário pode adotar medidas severas sem necessariamente retirar a propriedade do imóvel.
Para condomínios e moradores em São Paulo/SP, inclusive no Tatuapé, Vila Carrão e Vila Formosa, preservar provas e buscar orientação antes de tomar medidas extremas ajuda a reduzir riscos jurídicos.
Entenda seus direitos com orientação jurídica profissional
Conflitos entre moradores podem começar como uma discussão cotidiana e evoluir para problemas envolvendo Direito Civil, Direito Condominial e até Direito Criminal.
O escritório Raphael Araujo de Faria atua nas áreas Cível, Criminal e Trabalhista, com atendimento em São Paulo/SP, Tatuapé, Vila Carrão, Vila Formosa e demais regiões da Zona Leste.
A análise individual permite verificar documentos, histórico das ocorrências e quais medidas jurídicas são adequadas para cada situação, sem promessa de resultado.
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Verificação de fatos
Conteúdo elaborado com base na legislação brasileira vigente, especialmente no Código Civil, e na decisão divulgada oficialmente pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios em 8 de setembro de 2026, além de consulta a fontes institucionais e materiais jurídicos do STJ.
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