Introdução
Quem tem contrato de locação com aniversário em outubro de 2026 deve olhar com atenção para a cláusula de reajuste. A Fundação Getulio Vargas (FGV) informou que o IGP-M de setembro de 2026 subiu 1,57% no mês e acumulou 3,34% em 12 meses.
Esse percentual pode ser utilizado em contratos que adotam o IGP-M e cuja metodologia contratual considere o acumulado de doze meses disponível para o aniversário de outubro. Porém, não existe uma regra dizendo que todo aluguel de outubro deve subir 3,34%. O índice, o mês-base e a periodicidade dependem daquilo que foi validamente pactuado.
Em São Paulo/SP, onde locações residenciais e comerciais representam parcela importante dos custos de famílias e empresas, conferir a redação do contrato pode evitar tanto cobranças indevidas quanto discussões desnecessárias entre locador e locatário.
Entenda o tema
Reajuste anual não é a mesma coisa que aumento livre do aluguel. No reajuste, aplica-se ao valor vigente o índice previsto contratualmente, respeitando a periodicidade legal. Já uma renegociação pode resultar em outro valor por acordo entre as partes. Há ainda a ação revisional, que possui requisitos próprios e busca adequar o aluguel ao preço de mercado.
Por isso, uma mensagem dizendo “o IGP-M deu 3,34%, então seu aluguel agora é X” precisa ser conferida com o contrato. Alguns instrumentos usam IPCA; outros usam IGP-M; outros contêm cláusulas com regras específicas sobre índice substitutivo.
Também deve ser verificado qual divulgação é aplicável ao mês de aniversário. Em muitos contratos com reajuste em outubro, o índice de setembro é o último acumulado de 12 meses já publicado antes do vencimento. Isso, porém, não autoriza ignorar uma cláusula que tenha definido outro mês-base ou outra forma de cálculo.
O que diz a lei
A Lei 10.192/2001 admite correção por índice de preços em contratos com duração igual ou superior a um ano e considera nula a estipulação de reajuste ou correção com periodicidade inferior à anual. Essa regra é relevante para locações porque impede, como regra, reajustes indexados em intervalos menores que doze meses.
A Lei do Inquilinato também permite que locador e locatário fixem de comum acordo novo valor de aluguel e modifiquem a cláusula de reajuste. Além disso, a lei prevê ação revisional, após o período legal, para adequação do aluguel ao valor de mercado, instituto diferente do simples reajuste anual.
O IGP-M, por sua vez, é calculado e divulgado pela FGV. Para setembro de 2026, o acumulado em 12 meses informado oficialmente é de 3,34%. O número é um dado econômico; sua aplicação jurídica depende do contrato.
A legislação e os entendimentos dos tribunais podem sofrer alterações, sendo importante confirmar as informações em fontes oficiais atualizadas.
Quais direitos podem estar envolvidos
- direito de exigir o cumprimento do índice e da periodicidade previstos validamente no contrato;
- direito de questionar cálculo que utilize índice diferente do pactuado ou período incorreto;
- possibilidade de negociação consensual de novo valor ou alteração do índice;
- possibilidade de revisão judicial do aluguel nos requisitos previstos pela Lei do Inquilinato;
- direito de receber memória de cálculo clara quando houver divergência sobre o novo valor.
Quando o problema pode gerar ação judicial
A discussão judicial pode surgir quando o locador cobra valor superior ao previsto e não há acordo, quando o locatário deixa de pagar unilateralmente por discordar do reajuste, ou quando existe controvérsia relevante sobre a interpretação da cláusula.
Em alguns casos, a disputa não é sobre o percentual divulgado pela FGV, mas sobre a própria base de cálculo: aluguel bruto, desconto de pontualidade, valor temporariamente reduzido, parcela renegociada ou início de vigência de aditivo.
Também é importante diferenciar o reajuste anual da ação revisional. Uma pretensão de levar o aluguel ao valor de mercado não deve ser apresentada como se fosse mera aplicação automática de um índice contratual.
Quais documentos podem ser importantes
- contrato de locação original;
- aditivos, renovações e termos de negociação;
- boletos e recibos dos últimos 12 a 24 meses;
- comunicação do novo valor enviada pelo locador ou administradora;
- memória de cálculo do reajuste;
- comprovantes dos pagamentos anteriores;
- eventuais e-mails ou mensagens sobre descontos e renegociações;
- divulgação oficial do índice econômico aplicável.
Como os tribunais costumam analisar esse tipo de situação
Em controvérsias de reajuste, o ponto de partida costuma ser a cláusula contratual, lida em conjunto com as limitações legais de periodicidade. O Judiciário verifica qual índice foi escolhido, quando pode ser aplicado e se a cobrança respeitou a metodologia pactuada.
A simples preferência posterior por outro índice não significa, por si só, que o contrato será automaticamente alterado. Mudanças dependem de acordo ou, quando levadas ao Judiciário, das circunstâncias e dos fundamentos demonstrados no processo.
No cotidiano da locação, outras obrigações contratuais também merecem atenção. O conteúdo do escritório sobre aluguel, IPTU e demais encargos da locação ajuda a visualizar por que o contrato deve ser lido como um conjunto.
Principais cuidados antes de tomar uma decisão
Primeiro, identifique a cláusula exata. Depois, confirme a data do último reajuste e o índice acumulado correspondente. Só então faça a conta.
Como exemplo exclusivamente ilustrativo, um aluguel de R$ 3.000,00 corrigido integralmente por 3,34% passaria para R$ 3.100,20. Esse exemplo não substitui a leitura do contrato, porque descontos, bases diferentes e datas específicas podem alterar o resultado.
Se houver divergência, evite simplesmente parar de pagar. O caminho mais seguro é registrar a discordância, pedir a memória de cálculo e avaliar uma solução negociada ou juridicamente adequada.
Perguntas frequentes
Todo aluguel que faz aniversário em outubro de 2026 sobe 3,34%?
Não. Esse é o acumulado de 12 meses do IGP-M de setembro de 2026. Ele só é relevante se o contrato adotar o IGP-M e se a metodologia contratual apontar esse período.
O IGP-M é obrigatório em contrato de aluguel?
Não. As partes podem pactuar outro índice juridicamente admissível, como o IPCA, entre outras possibilidades.
O aluguel pode ser reajustado a cada seis meses?
A legislação sobre periodicidade de reajustes indexados estabelece, em regra, intervalo mínimo anual.
O proprietário pode cobrar valor acima do índice?
Pode haver negociação de um novo valor, mas isso não deve ser confundido com a aplicação unilateral do reajuste contratual. A validade da cobrança depende da base jurídica e do contrato.
O inquilino pode recusar qualquer reajuste?
Não é recomendável simplesmente ignorar um reajuste previsto no contrato. Se houver erro ou abusividade alegada, o caso deve ser documentado e analisado.
Posso trocar IGP-M por IPCA?
A troca pode ocorrer por acordo entre as partes. Em disputa judicial, a possibilidade depende dos fundamentos e das circunstâncias do caso.
A administradora deve mostrar como chegou ao novo valor?
Em caso de dúvida, é razoável solicitar a memória de cálculo, com indicação do índice, período e valor-base.
Reajuste e revisão do aluguel são a mesma coisa?
Não. Reajuste aplica a regra periódica do contrato; revisão busca adequar o aluguel ao valor de mercado e segue requisitos próprios.
Conclusão
O IGP-M acumulado de 3,34% em 12 meses até setembro de 2026 é uma referência econômica importante para contratos que efetivamente utilizam esse índice. A cobrança correta, porém, nasce da combinação entre dado oficial, cláusula contratual e periodicidade legal.
O escritório Raphael Araujo de Faria atua em Direito Civil e Imobiliário, inclusive em revisão de contratos de locação e controvérsias sobre reajuste, com atendimento em São Paulo/SP, Tatuapé, Vila Carrão, Vila Formosa e Zona Leste. Para análise individual do contrato: WhatsApp (11) 98178-4696.
Verificação de fatos
Conteúdo elaborado com base na divulgação oficial da Fundação Getulio Vargas para o IGP-M de setembro de 2026, na Lei 10.192/2001, na Lei do Inquilinato e em fontes jurídicas institucionais atualizadas. O percentual de 3,34% corresponde ao acumulado em 12 meses informado pela FGV para setembro de 2026.
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