Imagine a seguinte situação: dois irmãos são proprietários de uma casa. Apenas um deles possui uma dívida. Ou um casal possui um imóvel em conjunto, mas somente um dos cônjuges aparece como executado.
A primeira reação do coproprietário costuma ser: “minha metade não tem nada a ver com essa dívida, então o imóvel não pode ser leiloado.”
A resposta jurídica é mais complexa.
O Código de Processo Civil protege a quota-parte do coproprietário que não responde pela dívida. Entretanto, quando o imóvel é indivisível, a legislação admite que o bem inteiro seja alienado, desde que sejam preservados os direitos econômicos do coproprietário não executado.
O Superior Tribunal de Justiça confirma esse entendimento e possui precedentes específicos sobre o tema.
Entenda o tema
Ter 50% de um imóvel significa possuir uma fração ideal daquele patrimônio.
Isso não significa necessariamente que uma pessoa seja dona da sala e outra dos quartos.
Em muitos casos, o imóvel é fisicamente indivisível.
É comum ocorrer copropriedade em situações como:
- imóveis comprados por casais;
- bens herdados por irmãos;
- imóveis adquiridos conjuntamente;
- dissolução de união;
- inventários;
- sociedades patrimoniais.
Quando apenas um dos proprietários possui uma dívida, a responsabilidade patrimonial deve, em princípio, atingir a parte pertencente ao devedor.
Mas surge um problema prático: como vender apenas metade ideal de uma casa ou apartamento indivisível?
Para solucionar essa questão, o CPC estabeleceu regras específicas.
O que diz a lei
O artigo 843 do Código de Processo Civil determina que, tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota-parte do coproprietário ou cônjuge que não participa da execução recairá sobre o produto obtido com a alienação.
A legislação também assegura ao coproprietário não executado preferência na arrematação em igualdade de condições.
Além disso, existe uma proteção financeira especialmente importante: a expropriação por valor inferior à avaliação não pode ocorrer de maneira que o valor obtido seja insuficiente para garantir ao coproprietário não devedor sua quota-parte calculada sobre o valor da avaliação.
Em outras palavras, se o devedor possui 50% de determinado imóvel, isso não significa que os outros 50% pertencentes ao coproprietário possam ser usados para pagar uma dívida pela qual ele não responde.
A legislação e os entendimentos dos tribunais podem sofrer alterações, sendo importante confirmar as informações em fontes oficiais atualizadas.
Quais direitos podem estar envolvidos
O coproprietário não executado possui proteções relevantes.
Entre elas estão:
- preservação de sua quota-parte;
- direito de ser intimado nos casos previstos pela legislação;
- preferência para arrematar o imóvel;
- direito ao valor correspondente ao seu patrimônio;
- possibilidade de discutir constrições que ultrapassem os limites legais;
- defesa contra dívida pela qual não seja responsável.
O CPC também determina que, quando a penhora recair sobre imóvel, o cônjuge do executado deve ser intimado, salvo na hipótese legal de casamento pelo regime de separação absoluta.
Entretanto, é necessário distinguir coproprietário que não responde pela dívida de pessoa que, embora não esteja formalmente indicada inicialmente como executada, possa possuir responsabilidade jurídica pela obrigação.
Essa análise depende da origem da dívida, regime de bens, contrato e demais circunstâncias.
Quando o problema pode gerar ação judicial
A situação pode exigir atuação jurídica quando:
- a penhora alcançou patrimônio pertencente a terceiro;
- o percentual registrado está incorreto;
- a dívida não pertence ao coproprietário;
- houve ausência de intimação;
- a avaliação está equivocada;
- a quota do terceiro não foi protegida;
- o imóvel possui característica de bem de família;
- existe discussão sobre meação;
- o patrimônio foi adquirido antes da dívida;
- existem direitos sucessórios;
- o imóvel é divisível e a venda integral é questionada.
O CPC prevê ainda os embargos de terceiro para quem, não sendo parte do processo, sofre constrição ou ameaça sobre bem que possua ou sobre o qual detenha direito incompatível com a execução.
Para questões relacionadas ao processo executivo, o site do escritório possui página específica sobre ação de execução, penhora indevida e defesa patrimonial.
Quais documentos podem ser importantes
Em uma penhora envolvendo copropriedade, podem ser fundamentais:
- matrícula atualizada do imóvel;
- escritura;
- contrato de compra e venda;
- formal de partilha;
- inventário;
- certidão de casamento;
- pacto antenupcial;
- documentos da união estável;
- decisão de divórcio;
- comprovantes relacionados à aquisição;
- documentos que demonstrem o percentual de cada proprietário;
- decisão que determinou a penhora;
- termo de penhora;
- avaliação judicial;
- edital de leilão;
- intimações;
- documentos sobre a origem da dívida.
Em imóveis herdados, também podem ser relevantes o formal de partilha e os documentos do inventário.
Quando existem problemas na matrícula ou na formalização da propriedade, a página sobre regularização jurídica de imóveis pode ajudar a compreender a importância da documentação registral.
Como os tribunais costumam analisar esse tipo de situação
O STJ possui entendimento claro sobre imóveis indivisíveis em copropriedade.
No REsp 1.818.926/DF, a Terceira Turma reconheceu que o imóvel indivisível pode ser alienado integralmente, mas a penhora deve respeitar a quota pertencente ao devedor e preservar economicamente a participação do coproprietário que não responde pela execução.
Mais recentemente, o STJ reforçou a proteção financeira do coproprietário.
No REsp 2.180.611, divulgado em outubro de 2025, a Terceira Turma decidiu que a quota-parte do cônjuge não devedor deve ser calculada considerando o valor da avaliação do imóvel, e não simplesmente o valor reduzido eventualmente obtido na arrematação.
Essa diferença é muito importante.
Imagine um imóvel avaliado em R$ 600 mil e pertencente metade a cada pessoa.
A quota patrimonial de quem não responde pela dívida corresponde, nesse exemplo simplificado, a R$ 300 mil com base na avaliação. A existência de uma arrematação abaixo do valor integral não permite simplesmente reduzir a participação econômica protegida do coproprietário de maneira incompatível com o artigo 843 do CPC.
Principais cuidados antes de tomar uma decisão
O primeiro cuidado é consultar a matrícula atualizada.
É ela que normalmente permite verificar quem aparece como proprietário e qual é a situação registral do imóvel.
Também devem ser analisados:
- percentual pertencente ao executado;
- percentual pertencente ao terceiro;
- divisibilidade do imóvel;
- regime de bens do casamento;
- origem da dívida;
- data de aquisição;
- eventual bem de família;
- avaliação;
- edital;
- intimação do coproprietário.
Outro erro é acreditar que o coproprietário não precisa acompanhar o processo porque “a dívida é do outro”.
Mesmo que seu patrimônio esteja protegido pela legislação, o imóvel inteiro poderá ser envolvido nos atos de alienação se for indivisível.
Por isso, acompanhar o processo antes do leilão é importante.
Perguntas frequentes
1. Se o devedor possui apenas 50% do imóvel, a Justiça pode penhorar?
A quota pertencente ao devedor pode ser atingida. Em imóvel indivisível, a legislação permite a alienação do bem inteiro, preservando os direitos do coproprietário não executado.
2. Vou perder minha metade para pagar a dívida de outra pessoa?
Se você efetivamente não responde pela dívida, sua quota-parte possui proteção legal e deve ser preservada segundo as regras do artigo 843 do CPC.
3. Então por que o imóvel inteiro pode ser vendido?
Porque certos imóveis são indivisíveis na prática. O CPC permite a alienação integral para dar efetividade à execução, mas converte a parte do terceiro em proteção sobre o produto da alienação.
4. Tenho preferência para comprar o imóvel?
Sim. O coproprietário ou cônjuge alheio à execução possui preferência na arrematação em igualdade de condições.
5. Minha parte é calculada pelo preço baixo do leilão?
O STJ reforçou que a quota-parte do coproprietário alheio à execução deve ser protegida considerando o valor da avaliação do imóvel.
6. Isso também vale para marido e mulher?
O artigo 843 também contempla o cônjuge alheio à execução. Contudo, regime de bens e origem da dívida podem alterar a responsabilidade, exigindo análise individual.
7. E se o imóvel for bem de família?
A proteção do bem de família constitui questão própria e pode impedir a expropriação dependendo da natureza da dívida e das exceções previstas em lei.
8. Herdeiros também podem enfrentar essa situação?
Sim. Imóveis recebidos por vários herdeiros frequentemente permanecem em copropriedade, e dívida de apenas um deles pode gerar discussão sobre sua fração ideal.
Conclusão
O fato de apenas metade do imóvel pertencer ao devedor não impede automaticamente a penhora e uma futura alienação judicial.
Se o patrimônio for indivisível, o CPC admite que o imóvel inteiro seja vendido, mas protege a quota-parte de quem não responde pela execução.
Essa proteção inclui preferência na arrematação e preservação econômica da participação do coproprietário.
O STJ reforçou ainda que essa quota deve considerar o valor de avaliação do imóvel, evitando que o patrimônio do terceiro seja reduzido simplesmente porque houve arrematação com desconto.
Para proprietários, casais, irmãos e herdeiros com imóveis no Tatuapé, Vila Carrão, Vila Formosa e Zona Leste de São Paulo, uma execução contra apenas um coproprietário deve ser analisada cuidadosamente antes do leilão.
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A responsabilidade pela dívida, a matrícula, o percentual de propriedade e a fase da execução precisam ser avaliados individualmente, sem promessa de resultado.
Verificação de fatos
Este conteúdo foi elaborado com base no Código de Processo Civil e em entendimentos oficiais do Superior Tribunal de Justiça, incluindo o REsp 1.818.926/DF e o REsp 2.180.611, além de fontes institucionais atualizadas consultadas para esta publicação.