Uma das maiores confusões envolvendo locação de imóveis é acreditar que somente o atraso do aluguel pode provocar uma ação de despejo.
Na prática, o contrato pode estabelecer outras obrigações relevantes.
IPTU, seguro, condomínio, conservação do imóvel e determinadas despesas podem ser tão importantes quanto o aluguel, dependendo daquilo que foi legalmente pactuado.
O assunto ganhou destaque em São Paulo depois que um conhecido ateliê de vestidos de noiva passou a enfrentar ação de despejo relacionada ao não pagamento de IPTU.
Segundo informações divulgadas sobre a ação, o contrato havia começado em março de 2026 e previa um período de carência para o aluguel. O primeiro aluguel venceria posteriormente, mas o IPTU deveria ser pago pela locatária desde abril. Quando a ação foi ajuizada, os débitos tributários alegados ultrapassavam R$ 41 mil.
O exemplo demonstra por que proprietários e locatários de imóveis em São Paulo/SP precisam ler contratos de locação com atenção.
Entenda o tema
Quando alguém afirma que “está com o aluguel em dia”, normalmente está pensando apenas na mensalidade paga ao proprietário.
Só que uma locação pode possuir diversos outros encargos.
Entre eles podem estar:
- IPTU;
- condomínio;
- seguro;
- água;
- energia;
- determinadas taxas;
- despesas ordinárias;
- manutenção prevista contratualmente.
É essencial diferenciar aquilo que a lei atribui originalmente ao proprietário daquilo que pode ser transferido ao locatário por contrato.
O IPTU é um exemplo clássico.
Muitas pessoas acreditam que o inquilino sempre é obrigado a pagá-lo.
Não é exatamente isso que a Lei do Inquilinato estabelece.
O que diz a lei
O artigo 22 da Lei do Inquilinato determina, como regra, que o locador deve pagar impostos e taxas incidentes sobre o imóvel e o seguro complementar contra fogo.
Porém, o próprio dispositivo faz uma ressalva fundamental: salvo disposição expressa em contrário no contrato.
Isso significa que o contrato pode transferir ao locatário a responsabilidade pelo IPTU.
O artigo 23 determina que o locatário pague pontualmente os aluguéis e os encargos legal ou contratualmente exigíveis.
Já o artigo 25 permite que, quando tributos, encargos e determinadas despesas forem atribuídos ao locatário, o locador cobre esses valores juntamente com o aluguel.
Há outro ponto extremamente relevante.
O artigo 62 da Lei nº 8.245/1991 trata das ações de despejo por falta de pagamento e menciona expressamente hipóteses envolvendo aluguel e acessórios da locação ou até mesmo somente quaisquer dos acessórios da locação.
Portanto, a ideia de que “sem aluguel atrasado não existe despejo” é juridicamente imprecisa.
“A legislação e os entendimentos dos tribunais podem sofrer alterações, sendo importante confirmar as informações em fontes oficiais atualizadas.”
Quais direitos podem estar envolvidos
O proprietário tem direito ao recebimento das obrigações previstas na locação, desde que sejam legais e estejam corretamente atribuídas.
O locatário tem direito de saber exatamente o que está sendo cobrado e pode solicitar comprovantes relativos às parcelas exigidas.
Por isso, contratos pouco claros são fonte frequente de conflito.
Uma cláusula deve ser analisada dentro do documento completo.
Pode haver diferença significativa entre:
“o locatário pagará todas as despesas”
e
“o locatário será responsável pelo IPTU incidente sobre o imóvel durante o período da locação”.
Quanto mais clara for a distribuição das obrigações, menor tende a ser a margem para discussão.
Quando o problema pode gerar ação judicial
Uma ação de despejo pode surgir quando existe inadimplemento de obrigação relevante que esteja vinculada à locação.
Alguns exemplos incluem:
- aluguel não pago;
- IPTU contratualmente atribuído ao locatário;
- encargos da locação;
- infração contratual;
- determinadas despesas condominiais;
- descumprimento de obrigações expressamente previstas.
No caso do ateliê noticiado em São Paulo, a ação foi ajuizada em 3 de setembro de 2026.
Segundo as informações publicadas, o primeiro aluguel somente venceria posteriormente em razão da carência concedida para adaptação do imóvel, enquanto o IPTU já deveria estar sendo pago.
Isso torna o caso especialmente didático: uma locação pode gerar obrigações antes mesmo do primeiro pagamento mensal do aluguel.
Quais documentos podem ser importantes
Antes de ajuizar uma ação ou apresentar defesa, é importante reunir:
- contrato de locação;
- todos os aditivos;
- boletos de IPTU;
- comprovantes de pagamento;
- matrícula do imóvel, quando relevante;
- boletos de condomínio;
- apólices de seguro;
- notificações;
- e-mails;
- mensagens;
- demonstrativos de débito;
- comprovantes de eventuais depósitos;
- documentos sobre período de carência;
- vistorias de entrada.
Um contrato bem interpretado pode mudar completamente a análise.
Quem possui dúvidas sobre cláusulas de locação também pode consultar o conteúdo do escritório sobre revisão de contratos.
Como os tribunais costumam analisar esse tipo de situação
O Judiciário normalmente verifica três questões básicas.
Primeiro: a obrigação realmente existia?
Segundo: essa obrigação era do locatário?
Terceiro: existe prova do inadimplemento?
No caso do IPTU, por exemplo, a lei estabelece como regra a responsabilidade do locador, mas permite expressamente disposição contratual em sentido contrário.
Por isso, não basta apresentar o boleto tributário e afirmar que o inquilino deveria tê-lo pago.
É necessário verificar o contrato.
A jurisprudência também demonstra preocupação com o equilíbrio das obrigações da locação.
Em decisão divulgada em julho de 2026, o STJ destacou a importância do pagamento de aluguéis e encargos ao afastar direito de retenção pretendido por locatário inadimplente.
Cada processo, porém, possui fatos e documentos próprios.
Principais cuidados antes de tomar uma decisão
O primeiro cuidado é não assinar contrato de locação comercial sem compreender todas as despesas.
Um aluguel aparentemente vantajoso pode envolver:
- IPTU elevado;
- condomínio;
- seguro;
- manutenção;
- multas;
- garantias;
- obrigações de reforma.
Outro cuidado é não ignorar períodos de carência.
Carência de aluguel não significa necessariamente carência de todas as obrigações do contrato.
O documento pode suspender temporariamente o aluguel e manter IPTU, condomínio, seguro e outras despesas.
Também não é recomendável interromper pagamentos por conta própria diante de uma divergência.
Quando houver discussão sobre valores, é importante avaliar juridicamente quais medidas são adequadas.
Perguntas frequentes
Posso sofrer despejo mesmo estando com o aluguel pago?
Dependendo da situação, sim. Outros encargos ou infrações contratuais podem fundamentar discussão sobre rescisão e despejo.
Quem paga IPTU: proprietário ou inquilino?
A regra legal atribui os impostos e taxas ao locador, mas o contrato pode expressamente transferir essa responsabilidade ao locatário.
Se o contrato não disser nada sobre IPTU, o inquilino deve pagar?
A regra do artigo 22 da Lei do Inquilinato atribui esse pagamento ao locador.
Carência do aluguel também suspende o IPTU?
Não necessariamente. É preciso verificar exatamente o que o contrato estabelece.
Somente os acessórios da locação podem gerar ação de despejo?
O artigo 62 da Lei do Inquilinato prevê expressamente ação fundada inclusive somente em acessórios da locação.
Condomínio também pode ser cobrado do locatário?
A Lei do Inquilinato diferencia despesas ordinárias e extraordinárias. As ordinárias podem ser atribuídas ao locatário nas hipóteses previstas pela legislação.
O inquilino pode pedir os comprovantes das cobranças?
Sim. A legislação prevê dever do locador de exibir comprovantes das parcelas exigidas quando solicitado.
Conclusão
Uma locação não é composta apenas pelo aluguel mensal.
IPTU, seguro, condomínio e outras obrigações podem produzir consequências relevantes quando previstos legalmente ou no contrato.
O recente caso ocorrido em São Paulo mostra como uma ação de despejo pode surgir mesmo antes do primeiro aluguel previsto após um período de carência.
Para locadores e locatários de imóveis residenciais ou comerciais no Tatuapé, Vila Carrão, Vila Formosa e outras regiões de São Paulo/SP, revisar cuidadosamente as cláusulas antes da assinatura e acompanhar todos os encargos durante a locação pode evitar prejuízos futuros.
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Verificação de fatos
O conteúdo foi elaborado com base na versão oficial atualizada da Lei nº 8.245/1991, em orientações e decisões institucionais do STJ e nas informações publicadas em setembro de 2026 sobre a ação de despejo envolvendo o ateliê My Vintage Dress em São Paulo. Trata-se de ação judicial, e seu ajuizamento não significa decisão definitiva contra a parte demandada.
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