Nos últimos anos, a locação por curta temporada por meio de aplicativos se espalhou por São Paulo. Em bairros bem servidos de transporte e comércio, como o Tatuapé, e em regiões residenciais da Zona Leste, como Vila Carrão e Vila Formosa, muitos proprietários passaram a alugar apartamentos por diárias para turistas, profissionais em viagem e visitantes de eventos.
Junto com a renda, vieram os conflitos. Moradores reclamam da circulação de desconhecidos, do uso da área comum e da segurança. Proprietários defendem o direito de usar o próprio imóvel. No meio disso, síndicos ficam sem saber até onde podem ir.
Neste artigo, explicamos o que a legislação prevê, como o Superior Tribunal de Justiça já analisou o tema e quais cuidados proprietários, síndicos e moradores devem tomar.
Entenda o tema
O condomínio edilício reúne unidades privativas, como os apartamentos, e áreas comuns, como portaria, elevadores e lazer. O proprietário tem direito de usar, gozar e dispor de sua unidade, mas esse direito precisa respeitar a destinação do prédio, a segurança e o sossego dos demais moradores, além das regras da convenção.
A questão central é saber se a hospedagem por aplicativo, com rotatividade alta de pessoas por diárias, é compatível com um condomínio de destinação residencial. Para alguns, trata-se de simples locação para temporada, permitida em lei. Para outros, a atividade se aproxima da hospedagem, com características comerciais.
Imagine um prédio no Tatuapé cuja convenção estabelece destinação exclusivamente residencial. Um proprietário passa a anunciar o apartamento por diárias, com hóspedes diferentes toda semana. Os vizinhos levam o tema à assembleia. Nessa situação, a convenção e a forma de uso do imóvel serão determinantes para saber se a restrição é válida.
Em outro cenário, um prédio misto, ou com convenção que não trata do tema, pode ter uma análise diferente. Por isso, não existe resposta única para todos os condomínios.
O que diz a lei
O Código Civil, nos artigos 1.331 e seguintes, regula o condomínio edilício. O artigo 1.335 garante ao condômino o direito de usar e fruir livremente de sua unidade, e o artigo 1.336 impõe o dever de dar à unidade a mesma destinação da edificação e de não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais.
O artigo 1.351 do Código Civil trata do quórum para alterar a convenção. Com a redação dada pela Lei 14.405/2022, a mudança da destinação do edifício ou da unidade passou a depender da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), no artigo 48, prevê a locação para temporada, por prazo não superior a 90 dias, para fins como lazer, cursos ou tratamento de saúde.
Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça analisou o tema em julgamentos de suas turmas de Direito Privado, como no REsp 1.819.075/RS, e entendeu que, em condomínio de destinação residencial, a convenção pode restringir a locação de unidades por curta temporada por meio de plataformas digitais, considerando as características dessa forma de uso.
A legislação e os entendimentos dos tribunais podem sofrer alterações, sendo importante confirmar as informações em fontes oficiais atualizadas.
Quais direitos podem estar envolvidos
Do lado do proprietário, há o direito de propriedade e de exploração econômica do imóvel, além da possibilidade de locação para temporada prevista em lei. Esses direitos, porém, não são absolutos e convivem com as regras do condomínio.
Do lado dos demais moradores, estão o direito à segurança, ao sossego e ao respeito à destinação residencial do prédio, além do direito de deliberar em assembleia sobre as regras de convivência.
O condomínio, representado pelo síndico, tem o dever de fazer cumprir a convenção e o regimento interno, inclusive com aplicação de multas previstas. Mas essa atuação precisa respeitar o direito de defesa do condômino e as regras aprovadas de forma regular.
Quando o problema pode gerar ação judicial
O conflito pode chegar ao Judiciário em diferentes situações. O condomínio pode ajuizar ação para que o proprietário deixe de oferecer a unidade por diárias quando a convenção proíbe essa atividade. O proprietário, por sua vez, pode questionar multas aplicadas sem previsão na convenção, assembleias com vícios de convocação ou alterações aprovadas sem o quórum legal.
Também podem surgir discussões sobre danos causados por hóspedes às áreas comuns, perturbação do sossego ou falhas de segurança.
Antes de qualquer medida judicial, é recomendável reunir os documentos do condomínio, registrar os fatos de forma objetiva e tentar uma solução em assembleia ou por mediação. A ação judicial depende dos documentos e das circunstâncias do caso, e não há como garantir seu resultado.
Quais documentos podem ser importantes
- Convenção do condomínio registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
- Regimento interno vigente.
- Editais de convocação e atas das assembleias que trataram do tema.
- Notificações e multas aplicadas pelo condomínio.
- Anúncios do imóvel em plataformas de hospedagem.
- Registros da portaria, livro de ocorrências e imagens de câmeras, quando disponíveis e obtidas de forma regular.
- Conversas com síndico, administradora e vizinhos.
- Contratos firmados com hóspedes ou com administradoras de locação.
Como os tribunais costumam analisar esse tipo de situação
Após os julgamentos do STJ sobre o tema, os tribunais costumam partir da análise da convenção do condomínio. Se ela prevê destinação exclusivamente residencial ou proíbe expressamente a locação por curta temporada, a restrição tende a ser considerada válida.
Também costuma pesar a forma como o imóvel é efetivamente explorado: alta rotatividade de hóspedes, oferta de serviços típicos de hospedagem e divisão do apartamento em quartos alugados separadamente são fatores frequentemente considerados.
Por outro lado, multas sem previsão na convenção, decisões tomadas sem o quórum adequado ou assembleias convocadas de forma irregular costumam ser vistas com cautela. A existência de provas concretas de perturbação ou risco à segurança também é relevante.
Principais cuidados antes de tomar uma decisão
Para proprietários, o primeiro passo é ler a convenção e o regimento interno antes de anunciar o imóvel. Investir em mobília e anúncios sem conferir essas regras pode gerar prejuízo e conflito.
Para síndicos, o cuidado está em não aplicar multas ou proibições sem base na convenção ou sem deliberação válida em assembleia. Uma medida irregular pode ser anulada e gerar responsabilidade.
Para moradores, vale registrar os problemas de forma objetiva e levá-los à administração do condomínio, evitando exposições em grupos de mensagens que possam gerar conflitos pessoais ou discussões sobre ofensas.
Em todos os casos, o diálogo e a construção de regras claras em assembleia costumam ser o caminho mais eficiente.
Perguntas frequentes
O condomínio pode proibir Airbnb?
Segundo entendimento do STJ, em condomínio de destinação residencial a convenção pode restringir a locação por curta temporada por plataformas digitais.
Existe lei federal que proíbe o Airbnb em condomínios?
Não. A análise depende principalmente da convenção de cada condomínio e da forma de uso do imóvel.
A locação para temporada é permitida pela Lei do Inquilinato?
Sim. O artigo 48 da Lei 8.245/1991 prevê a locação para temporada de até 90 dias, mas ela deve respeitar as regras do condomínio.
Qual é o quórum para mudar a convenção sobre esse tema?
Depende da alteração. A mudança da destinação do edifício ou da unidade exige dois terços dos votos dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
O síndico pode multar o proprietário que aluga por aplicativo?
Pode, se houver previsão na convenção ou no regimento interno e se as regras foram aprovadas de forma válida, respeitando o direito de defesa.
Se a convenção não fala nada sobre o assunto, o que acontece?
A análise considera a destinação do prédio e a forma de uso do imóvel. O ideal é que a questão seja debatida e regulamentada em assembleia.
O proprietário responde por danos causados por hóspedes?
Em regra, o condômino responde perante o condomínio por danos causados por quem utiliza sua unidade, podendo depois buscar reparação de quem causou o dano.
Conclusão
A locação por aplicativo em condomínios não tem uma resposta única. O STJ já entendeu que condomínios residenciais podem restringir essa prática por meio da convenção, mas cada caso depende das regras aprovadas, da forma de uso do imóvel e do respeito aos procedimentos legais.
Proprietários, síndicos e moradores ganham quando conhecem as regras antes de agir. Informação, diálogo e documentos organizados ajudam a evitar conflitos e decisões precipitadas.
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Se você é proprietário, síndico ou morador de condomínio no Tatuapé, na Vila Carrão, na Vila Formosa ou em outros bairros da Zona Leste de São Paulo e enfrenta dúvidas ou conflitos sobre locação por curta temporada, multas condominiais ou alteração de convenção, uma orientação jurídica pode ajudar a esclarecer direitos e limites no seu caso.
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Verificação de fatos
Este conteúdo foi elaborado com base na legislação vigente e em fontes oficiais e institucionais, incluindo Planalto, STJ, STF, CNJ e Gov.br, de acordo com o entendimento jurídico disponível na data de elaboração.
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