Comprar um apartamento na planta costuma ser o caminho encontrado por muitas famílias para conquistar o primeiro imóvel. Em São Paulo, lançamentos no Tatuapé, na Vila Carrão, na Vila Formosa e em outras regiões da Zona Leste atraem compradores com condições facilitadas de entrada e parcelas durante a obra.
Mas a vida muda ao longo dos anos de construção. Perda de renda, juros mais altos no momento do financiamento, separação ou mudança de cidade podem tornar o negócio inviável. Nessa hora, surge a dúvida: se eu desistir, quanto vou perder?
Neste artigo, explicamos o que a Lei do Distrato prevê, quais limites existem para a retenção de valores, quando a culpa é da construtora e quais cuidados tomar antes de assinar qualquer documento.
Entenda o tema
O distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda do imóvel. Ele pode acontecer por iniciativa do comprador, que não quer ou não consegue seguir com o negócio, ou por descumprimento da incorporadora, como atraso injustificado na entrega.
Antes de 2018, não havia regra legal específica sobre quanto a construtora poderia reter quando o comprador desistia, e os percentuais eram definidos caso a caso pelos tribunais. A Lei 13.786/2018 mudou esse cenário ao incluir regras na Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e na Lei de Parcelamento do Solo.
Um exemplo prático: um casal comprou um apartamento na planta na Zona Leste, pagou a entrada e parte das parcelas da obra e, com a perda do emprego de um deles, decidiu desistir. A construtora apresentou um distrato retendo a maior parte do valor pago. Nesse caso, é preciso verificar se a retenção respeita os limites legais, se o empreendimento tem patrimônio de afetação, se a comissão de corretagem foi informada corretamente no contrato e quando a devolução será feita.
Outra situação comum é o atraso na entrega. Se a construtora ultrapassa o prazo contratual e a tolerância legal, o comprador pode ter direito a desfazer o negócio com regras mais favoráveis.
O que diz a lei
A Lei 13.786/2018 incluiu o artigo 67-A na Lei 4.591/1964. Pela regra, em caso de desfazimento por iniciativa ou inadimplemento do comprador, ele tem direito à restituição dos valores pagos, descontadas a comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode exceder 25% da quantia paga.
Quando a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação, a lei admite pena de até 50% da quantia paga. A lei também prevê descontos relacionados ao período em que o comprador teve a posse do imóvel, como taxa de fruição e encargos.
Quanto ao prazo de devolução, a lei diferencia os casos. Em regra, sem patrimônio de afetação, a restituição ocorre em parcela única em até 180 dias após o desfazimento. Com patrimônio de afetação, ela ocorre em até 30 dias após a emissão do habite-se.
A mesma lei incluiu o artigo 43-A na Lei 4.591/1964, que admite uma tolerância de até 180 dias para a entrega, desde que prevista no contrato de forma clara. Ultrapassado esse prazo sem culpa do comprador, ele pode pedir o desfazimento com devolução integral dos valores pagos e da multa prevista.
A lei também prevê direito de arrependimento de 7 dias para contratos firmados em estandes de venda ou fora da sede da incorporadora. Para contratos anteriores à lei, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que as novas regras não se aplicam retroativamente, e a Súmula 543 do STJ trata da restituição das parcelas pagas em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.
A legislação e os entendimentos dos tribunais podem sofrer alterações, sendo importante confirmar as informações em fontes oficiais atualizadas.
Quais direitos podem estar envolvidos
O comprador tem direito à informação clara sobre as condições de desfazimento, que devem constar em quadro-resumo no início do contrato, conforme exige a própria Lei 13.786/2018. Isso inclui o valor da comissão de corretagem, as penalidades e os prazos de devolução.
Também tem direito à restituição dos valores pagos, observados os descontos permitidos em lei, e à devolução integral quando o desfazimento decorre de culpa da construtora.
Como a compra de imóvel na planta costuma configurar relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor se aplica, protegendo o comprador contra cláusulas abusivas e práticas comerciais enganosas.
Quando o problema pode gerar ação judicial
O caso pode chegar ao Judiciário quando a construtora apresenta retenção acima dos limites legais, se recusa a devolver valores, descumpre os prazos de restituição, cobra comissão de corretagem não informada de forma clara ou atrasa a entrega além da tolerância legal.
Também é comum a discussão sobre contratos firmados antes da Lei do Distrato, que seguem regras e entendimentos próprios, e sobre cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada.
Antes de uma ação, é importante solicitar formalmente o distrato, guardar todas as comunicações, conferir os cálculos apresentados e tentar uma solução negociada. A ação judicial depende dos documentos e das circunstâncias do caso, e nenhum resultado pode ser prometido.
Quais documentos podem ser importantes
- Contrato de promessa de compra e venda, com o quadro-resumo.
- Comprovantes de todos os pagamentos feitos, incluindo entrada, parcelas e sinal.
- Recibo ou contrato da comissão de corretagem.
- Memorial de incorporação e informação sobre patrimônio de afetação, que constam no Cartório de Registro de Imóveis.
- Proposta de distrato e planilhas de cálculo enviadas pela construtora.
- E-mails, mensagens e protocolos de atendimento.
- Material publicitário do empreendimento, como folhetos e anúncios.
- Comunicações sobre prazo de entrega e eventuais atrasos.
Como os tribunais costumam analisar esse tipo de situação
Os tribunais costumam verificar primeiro a data do contrato, para saber se ele está sujeito à Lei 13.786/2018 ou às regras e entendimentos anteriores. Em seguida, analisam quem deu causa ao desfazimento.
Quando a iniciativa é do comprador, a análise recai sobre o respeito aos limites legais de retenção, a existência de patrimônio de afetação, a clareza do quadro-resumo e a correta informação sobre a comissão de corretagem.
Quando há atraso na entrega além da tolerância, o STJ e os tribunais estaduais costumam reconhecer o direito do comprador ao desfazimento com devolução integral. Fatores como cláusulas pouco claras e falta de informação tendem a ser considerados em favor do consumidor, enquanto contratos transparentes e cálculos corretos favorecem a incorporadora.
Principais cuidados antes de tomar uma decisão
O primeiro cuidado é não assinar o distrato apresentado pela construtora sem conferir os valores. Uma vez assinado, discutir o acordo pode ficar mais difícil.
Também vale avaliar alternativas ao distrato, como a cessão do contrato para outra pessoa, a renegociação de parcelas ou a mudança de unidade, quando a construtora permitir. Em alguns casos, essas opções podem gerar menos prejuízo.
Verifique se o empreendimento tem patrimônio de afetação, porque isso muda o limite da multa e o prazo de devolução. Confira também a data de assinatura do contrato.
Por fim, faça os pedidos por escrito e guarde todos os protocolos. Isso ajuda a comprovar datas e condições em caso de conflito.
Perguntas frequentes
Quanto a construtora pode reter se eu desistir do imóvel na planta?
Pela Lei 13.786/2018, a multa pode chegar a até 25% do valor pago, ou até 50% se houver patrimônio de afetação, além de outros descontos previstos em lei.
A comissão de corretagem é devolvida?
Pode ser descontada se estiver informada de forma clara no contrato e no quadro-resumo.
Em quanto tempo recebo os valores de volta?
Em regra, até 180 dias após o desfazimento sem patrimônio de afetação, ou até 30 dias após o habite-se quando houver patrimônio de afetação.
E se a construtora atrasar a obra?
Ultrapassada a tolerância de até 180 dias prevista no contrato, o comprador pode pedir o desfazimento com devolução integral dos valores pagos e da multa contratual.
Posso me arrepender da compra feita no estande de vendas?
Sim. A lei prevê direito de arrependimento de 7 dias para contratos firmados em estandes ou fora da sede da incorporadora.
Meu contrato é anterior a 2018. A Lei do Distrato vale para mim?
O STJ entende que a lei não se aplica retroativamente. Contratos anteriores seguem as regras e os entendimentos da época.
Existe alternativa ao distrato?
Em alguns casos, é possível ceder o contrato a terceiros ou renegociar condições, a depender da concordância da construtora.
Preciso entrar na Justiça para desfazer o contrato?
Não necessariamente. Muitos distratos são resolvidos de forma extrajudicial, desde que os valores respeitem a lei.
Conclusão
A Lei do Distrato trouxe mais previsibilidade para quem compra imóvel na planta, definindo limites para a retenção de valores e prazos de devolução. Ainda assim, cada contrato tem particularidades que mudam o resultado, como a data de assinatura, a existência de patrimônio de afetação e quem deu causa ao desfazimento.
Antes de desistir ou de assinar qualquer documento, conheça seus direitos, confira os cálculos e avalie as alternativas. Uma decisão informada pode evitar perdas desnecessárias.
Entenda seus direitos com orientação jurídica profissional
Se você comprou imóvel na planta no Tatuapé, na Vila Carrão, na Vila Formosa ou em outra região da Zona Leste de São Paulo e está pensando em desistir do negócio, recebeu uma proposta de distrato ou enfrenta atraso na entrega, uma orientação jurídica pode ajudar a analisar o contrato e os valores envolvidos.
O escritório Raphael Araujo de Faria atua nas áreas Cível, Criminal e Trabalhista, com atendimento em São Paulo/SP, Tatuapé, Vila Carrão, Vila Formosa e Zona Leste. Para mais informações, o contato pode ser feito pelo WhatsApp (11) 98178-4696.
Verificação de fatos
Este conteúdo foi elaborado com base na legislação vigente e em fontes oficiais e institucionais, incluindo Planalto, STJ, STF, CNJ e Gov.br, de acordo com o entendimento jurídico disponível na data de elaboração.
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