Na Zona Leste de São Paulo, muitas famílias complementam a renda com o aluguel de um apartamento no Tatuapé, de uma casa na Vila Formosa ou de um salão comercial na Vila Carrão. Para esses proprietários, o atraso no pagamento não é apenas um incômodo: pode comprometer o orçamento, o pagamento do condomínio, do IPTU e até de financiamentos.
Quando o inquilino deixa de pagar, surgem a ansiedade e a vontade de resolver o problema imediatamente. É aí que muitos proprietários cometem erros que podem complicar a situação, como trocar a fechadura ou cortar serviços essenciais.
Neste artigo, explicamos como funciona a ação de despejo por falta de pagamento, quais são os prazos, quando é possível pedir liminar, quais direitos o inquilino tem e quais cuidados o proprietário deve tomar para agir dentro da lei.
Entenda o tema
A ação de despejo é o meio previsto na Lei do Inquilinato para que o locador retome o imóvel quando o contrato é descumprido, sendo a falta de pagamento do aluguel e dos encargos uma das hipóteses mais comuns. Ela pode ser proposta junto com a cobrança dos valores em atraso.
Mesmo que o contrato esteja claramente descumprido, o proprietário não pode retomar o imóvel por conta própria. A desocupação depende de decisão judicial e, se o inquilino não sair voluntariamente, do cumprimento de mandado por oficial de justiça.
Antes da ação, muitos proprietários optam por uma tentativa de negociação, com notificação por escrito informando o débito e propondo um acordo. Isso nem sempre é obrigatório, mas costuma ser útil para registrar a situação e, em alguns casos, evitar o processo.
Imagine uma proprietária que mora na Vila Formosa e aluga um apartamento no Tatuapé. O inquilino está há três meses sem pagar e não responde às mensagens. O contrato não tem fiador, caução nem seguro fiança. Nessa situação, a lei permite pedir a desocupação liminar em 15 dias, mediante o depósito de caução, além da cobrança dos valores em atraso. Se houvesse fiador, ele também poderia ser incluído na cobrança.
O que diz a lei
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) disciplina a ação de despejo nos artigos 59 a 66. O artigo 59, parágrafo 1º, prevê a concessão de liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária e mediante caução equivalente a três meses de aluguel, em hipóteses específicas. Entre elas, está a falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, como caução, fiança ou seguro fiança.
O artigo 62 trata da purgação da mora. O inquilino pode evitar a rescisão da locação pagando, no prazo de 15 dias contados da citação, o valor total do débito, incluindo aluguéis vencidos e os que vencerem até o pagamento, multas, juros, custas e honorários. Esse benefício, porém, não é admitido se o inquilino já tiver utilizado essa faculdade nos 24 meses anteriores à propositura da ação.
Julgada procedente a ação, o artigo 63 prevê, em regra, prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, com exceções que reduzem esse prazo para 15 dias. Não ocorrendo a saída, o despejo pode ser executado de forma forçada, conforme o artigo 65.
O proprietário que tenta retomar o imóvel sem decisão judicial, trocando a fechadura ou retirando os bens do inquilino, pode responder civilmente pelos danos e, conforme o caso, pelo crime de exercício arbitrário das próprias razões, previsto no artigo 345 do Código Penal.
A legislação e os entendimentos dos tribunais podem sofrer alterações, sendo importante confirmar as informações em fontes oficiais atualizadas.
Quais direitos podem estar envolvidos
O proprietário tem direito a receber os aluguéis e encargos no prazo combinado, a cobrar os valores em atraso com os acréscimos contratuais e legais e a retomar o imóvel por meio da ação de despejo quando o contrato é descumprido. Se houver fiador ou outra garantia, também tem direito de acioná-la.
O inquilino, por sua vez, tem direito ao devido processo legal, a ser citado e apresentar defesa, a purgar a mora no prazo legal quando cabível e a não ser retirado do imóvel sem decisão judicial. Também pode discutir cobranças indevidas ou valores abusivos.
O fiador tem direito de ser informado e de participar do processo quando incluído na cobrança, além de poder, depois de pagar, cobrar o valor do inquilino.
Quando o problema pode gerar ação judicial
A ação de despejo costuma ser proposta quando o atraso se prolonga, a negociação não funciona ou o inquilino não responde às tentativas de contato. Ela pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso, inclusive contra o fiador.
Outras situações que podem levar à ação são a falta de pagamento de condomínio e IPTU quando essas despesas são de responsabilidade do inquilino, o fim da garantia sem substituição e o descumprimento de outras cláusulas contratuais.
Antes de ajuizar a ação, é recomendável calcular o débito com precisão, verificar o tipo de garantia existente, conferir o contrato e reunir provas das tentativas de contato. O sucesso da ação depende das provas e das circunstâncias do caso, sem garantia de prazo ou resultado.
Quais documentos podem ser importantes
- Contrato de locação assinado, com aditivos e eventual vistoria de entrada.
- Planilha atualizada do débito, com aluguéis, encargos, multas e juros.
- Comprovantes dos pagamentos anteriores e extratos bancários.
- Boletos de condomínio e IPTU, quando de responsabilidade do inquilino.
- Notificações extrajudiciais enviadas ao inquilino e ao fiador.
- Documentos da garantia, como contrato de fiança, apólice de seguro fiança ou comprovante de caução.
- Conversas por aplicativo de mensagens e e-mails sobre o atraso e propostas de acordo.
- Matrícula do imóvel ou documento que comprove a condição de locador.
Como os tribunais costumam analisar esse tipo de situação
Nas ações de despejo por falta de pagamento, a análise costuma ser objetiva: comprovada a locação e o inadimplemento, e não havendo pagamento integral no prazo da purgação da mora, a tendência é a procedência do pedido. Por isso, a prova do contrato e do débito é central.
A concessão da liminar depende da presença das hipóteses do artigo 59 da Lei 8.245/1991, como a ausência de garantia, e do depósito da caução. Cálculos inconsistentes, cobranças sem previsão contratual ou falta de documentos podem atrasar o processo.
Decisões sobre o tema podem ser consultadas nos sites do Tribunal de Justiça de São Paulo e do Superior Tribunal de Justiça. Na capital, as ações costumam tramitar conforme as regras de competência do TJSP e o foro indicado no contrato ou o da localização do imóvel, o que pode incluir os Foros Regionais, como o Foro Regional do Tatuapé.
Principais cuidados antes de tomar uma decisão
O principal cuidado é não fazer justiça com as próprias mãos. Trocar a fechadura, cortar água, luz ou gás, retirar móveis ou impedir a entrada do inquilino pode gerar indenização e até responsabilização criminal, além de prejudicar a posição do proprietário no processo.
Também é importante agir com rapidez. Quanto mais tempo o atraso se prolonga, maior tende a ser o débito acumulado e mais difícil a recuperação dos valores.
Na hora de alugar, prevenir é o melhor caminho: análise cadastral do inquilino, contrato bem redigido, garantia adequada e vistoria detalhada reduzem os riscos.
Por fim, antes de propor acordos, registre tudo por escrito. Acordos verbais costumam gerar novas discussões e dificultam a prova em eventual processo.
Perguntas frequentes
Com quantos meses de atraso posso entrar com ação de despejo?
A lei não exige um número mínimo de meses. O atraso no pagamento do aluguel e dos encargos já caracteriza o descumprimento do contrato.
É possível tirar o inquilino em 15 dias?
Em hipóteses específicas, como a falta de pagamento em contrato sem garantia, a lei permite pedir liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel.
O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
Em regra, sim. Ele pode purgar a mora em 15 dias da citação, pagando o débito integral com acréscimos, salvo se já tiver usado esse benefício nos 24 meses anteriores.
Posso trocar a fechadura se o inquilino não pagar?
Não. A retomada do imóvel depende de decisão judicial, e agir por conta própria pode gerar responsabilização civil e criminal.
O fiador pode ser cobrado na ação de despejo?
Sim. A cobrança dos aluguéis e encargos pode ser feita também contra o fiador, conforme o contrato.
Quanto tempo o inquilino tem para sair depois da sentença?
Em regra, 30 dias para desocupação voluntária, com exceções legais que reduzem o prazo para 15 dias.
Posso cobrar condomínio e IPTU atrasados na mesma ação?
Sim, quando essas despesas forem de responsabilidade do inquilino conforme o contrato, elas podem ser incluídas na cobrança.
Vale a pena tentar um acordo antes da ação?
Em muitos casos, sim. Um acordo por escrito, com prazos e valores claros, pode resolver a situação mais rapidamente.
Conclusão
A ação de despejo por falta de pagamento é o caminho legal para o proprietário retomar o imóvel e cobrar os valores devidos. A lei prevê prazos, possibilidade de liminar em casos específicos e o direito do inquilino de purgar a mora, tudo dentro de um procedimento judicial.
Agir rápido, reunir documentos e evitar medidas por conta própria são os cuidados mais importantes. Com informação e organização, o proprietário protege seu patrimônio e evita que o problema se agrave.
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Verificação de fatos
Este conteúdo foi elaborado com base na Lei do Inquilinato, na legislação vigente e em fontes oficiais e institucionais, incluindo Planalto, TJSP, STJ, STF e CNJ, de acordo com o entendimento jurídico disponível na data de elaboração.
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